浅谈道路交通中的事故认定
程超
我国每年发生的道路交通事故有数十万起，其中绝大多数案件要经过公安机关交警部门作出事故认定，无论是作为交通肇事追究责任人的刑事责任，还是作为民事案件处理道路交通事故赔偿纠纷，以及交警部门对违章责任人进行行政处罚的依据，公安机关作出的事故认定书都将起着至关重要的作用。然而，交通事故认定机制却一直为各方所质疑，司法实践中对交通事故认定的性质以及是否具有可诉性也未能形成统一的看法，即使《道路交通安全法》实施以来，对此质疑仍有增无减，笔者拟就肤浅的认识参加探讨，以求指正。
一、 与原《道路交通事故处理办法》相比，2004年5月1日实施的《道路交通安全法》对事故认定的几点变化。
1、《道路交通安全法》第七十三条规定“公安机关交通管理部门应当根据交通事故现场勘查、检查、调查情况和有关的检验、鉴定结论，及时制作交通事故认定书，作为处理交通事故的证据。交通事故认定书应当载明交通事故的基本事实、成因和当事人的责任，并送达当事人。”该法删除了“责任”二字，即取消责任认定，改为事故认定，并将交通事故认定书明确界定为是处理交通事故的证据。体现了该法在道路交通事故处理机制和理念上的变化，也使交通事故的处理更加淡化了行政色彩。二是删除了“道路”二字。在该法施行前，交通事故分为道路交通事故和非道路交通事故，后者不属公安机关责任认定的范畴；而该法实施后，公安机关对道路以外的事故也要作出认定。
2、原《道路交通事故处理办法》第22条规定：“当事人对交通事故责任认定不服的，可以在接到交通事故责任认定书后十五日内，向上一级公安机关申请重新认定；上一级公安机关在接到重新认定申请书后三十日内，应当作出维持、变更或者撤消的决定。”而《道路交通安全法》及其实施条例、公安部制订的《交通事故处理程序规定》都不再规定重新认定程序，也反映了公安机关职能的转变与重新定位。笔者认为，当事人在道路交通事故损害赔偿调解或者诉讼中，可以就交通事故认定书作为证据的真实性、合法性、关联性提出质疑，如果有其他证据证明交通事故认定书存在错误，调解机关或者法院可以不采用这种证据，因而也就没有必要申请对交通事故认定书的重新认定。
3、原《道路交通事故处理办法》第三十条规定“公安机关处理交通事故，应当在查明交通事故原因、认定交通事故责任、确定交通事故造成的损失情况后，召集当事人和有关人员对损害赔偿进行调解，经调解未达成协议或者调解书生效后任何一方不履行的，公安机关不再调解，当事人可以向人民法院提起民事诉讼。”该条将交警部门的调解作为民事诉讼的前置程序。而《道路交通安全法》第七十四条规定：“对交通事故损害赔偿的争议，当事人可以请求公安机关交通管理部门调解，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。”说明交警部门的调解不再是人民法院审理交通事故赔偿案件的必经前置程序。
4、《道路交通安全法》规定：“‘交通事故’是指车辆在道路上因过错或者意外造成的人身伤亡或者财产损失的事件。”这不同于原《道路交通事故处理办法》第二条之规定：“本办法所称道路交通事故，是指车辆驾驶人员、行人、乘车人以及其他在道路上进行与交通有关活动的人员，因违章行为过失造成人身伤亡或者财产损失的事故。”新法将交通事故原因规定为过错（包括故意和过失，而不仅仅指过失）和意外，而原《道路交通事故处理办法》则仅仅规定“过失”一种情形。由于后者的这一规定，过去有人认为道路交通事故责任的归责原则是过错原则或仅仅是过错责任。因此民事法官往往过分看重交通事故认定，常常以交通事故认定中的责任认定作为判决当事人赔偿责任分担的依据。
5、公安部颁布的《交通事故处理程序规定》中还依据事故的种类分别出具两份名称不同的认定书：一种是按照简易程序处理而制作的“事故认定书”，一种是按照普通程序或一般程序处理而制作的“交通事故认定书”，其内容与格式有些不同。笔者以为，尽管可以按照交通安全法的规定适用不同的程序来处理交通事故，并根据两种程序的不同特点在内容上有所差别，但不宜对采用简易程序处理的交通事故只写明为“事故认定书”，以免引起误解—难道依据简易程序处理的道路交通事故就不是“交通事故”？
二、 交通事故认定的性质及是否具有可诉性
许多人认为交通事故认定是“具体行政行为”可能受到以下二方面的误导：一是原《道路交通事故处理办法》中规定了交通警察机关在处理交通事故时必须对事故作出交通责任认定，并由此推断其行为应属于（具体）行政行为；二是该交通事故责任认定会影响到当事人的权利或义务，因为交警将会依据该交通事故责任认定进行行政处罚，而且在民事诉讼中法院也会依据交通责任认定来确定当事人各方的责任。笔者以为交通事故认定并非是行政行为，不具有可诉性，理由如下：
（1）、交通事故认定书只是一种证据，没有强制力。新法已明确了交通事故认定书只是公安机关交管部门承办人对交通事故客观的记录和评估，是承办人履行职务，完成工作制作的文书，并不代表公安机关行政执法的意志。无论是在公安机关主持的调解阶段还是因当事人对损害赔偿有争议起诉到法院，对于交通事故认定书的使用，均与其他证据无异。在诉讼阶段，交通事故认定书的证据效力由审判人员决定，即审判人员依据证据采信规则，视具体案情事实、双方当事人质证、辩论情况，做出采信、不采信或部分采信的选择，最终交通事故认定书能否成为一份有效力的证据被采信，决定权在审判人员。因此，交通事故认定书不仅没有强制力，其效力也处于待定状态。
（2）、交通事故认定没有给当事人设定权利义务。具体行政行为的一个显著特征，就是设立、变更和消灭相对人的权利义务。对法院而言，交通事故认定书主要是对事实的认定以及事故成因的分析，是一个专业技术性的分析结果，这个认定书具有证据的效力，而不是进行赔偿的当然证据。即使在行政处罚案件中，交通事故认定书也只是行政处罚的依据，其本身并不能对当事人权利义务产生实际影响，只有依照交通事故认定作出了行政处罚，才能对当事人设定权利义务，这时自然可以提起行政诉讼，因此交通事故认定并不能够对当事人权利义务产生实际影响。由此可见，交通事故认定行为，并没有直接设立、变更和消灭相对人的权利义务。
（3）、交通事故认定书没有具体行政行为所具有的拘束力、执行力。行政行为的拘束力是指行政行为一经成立，不论合法与否，即具有被推定为合法而要求所有行政机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。由于交通事故认定并不产生实际的法律效果，对相对人来说也就没有可以实现的内容和必须服从乃至履行的义务。在当事人其后有可能提起的交通事故损害赔偿纠纷的民事诉讼中，交通事故认定并不具有法律效力，而只是证据的一种形式，在因涉嫌交通肇事罪而提起的刑事审判时亦是如此。交通事故认定书不具有可以实现的内容和必须履行的义务，当然也就不存在相对人履行或者不履行该义务，行政机关或者其他国家机关强制其履行的问题。
（4）从现有的法律规定来看，1992年12月1日公安部和最高人民法院联合下发了《关于处理交通事故案件有关问题的通知》中第四条规定：“当事人仅就公安机关作出的道路交通事故责任认定和伤残评定不服，向人民法院提起行政诉讼或民事诉讼的，人民法院不予受理。当事人对作出的行政处罚不服提起行政诉讼或损害赔偿问题提起民事诉讼的，以及人民法院审理交通肇事刑事案件时，人民法院经审查认为公安机关所作出的责任认定、伤残评定确属不妥，则不予采信，以人民法院审理认定的案件事实作为定案依据。”这也是人民法院一直以来对单就事故责任认定不服提起行政诉讼不予受理的主要法律依据。《道路交通安全法》实施后，关于对交通事故认定能否提起行政诉讼，司法界也有不同的看法。2005年1月5日，全国人大常委会法制工作委员会办公室针对湖南省人大常委员会法制工作委员会的请示明确指出：“公安机关交通管理部门制作交通事故认定书作为处理交通事故案件证据使用，不是具体行政行为，不能向人民法院提起行政诉讼。如果当事人对交通事故认定书牵连的民事赔偿不服，可以向人民法院提起民事诉讼。”至此，关于交通事故认定是否是行政行为，是否具有可诉性有了一个比较权威的答复。
三、交通事故认定书是证据的一种—鉴定结论
（1）、道路交通事故责任认定是一项十分复杂、细致的工作，如责任认定过程中所涉及的路况安全工程鉴定、车况技术鉴定、痕迹鉴定、车速鉴定、法医鉴定、司法精神病学鉴定等一系列专业技术鉴定，都无不表明责任认定工作的技术性、复杂性和法律性等特征，在目前条件下只有公安机关交警部门有事故认定的经验和技术手段。因此，应由他们运用专门性知识，对交通事故的基本事实、成因和当事人的责任进行检测、分析、判断后，出具结论性意见。
（2）、交通事故认定只是一种评价行为。交通事故认定与鉴定、评估一样，是以评估者的专业技术为基础，以居中者的身分，通过技术手段对事物作出客观公正的评价。在这个过程中，公安机关作为评价者是处于事件之外的。就评价行为而言，其评价行为与国家职能无关，如伤残鉴定由法医学会作出，物价评估由价格评估机构作出，这些学会和机构都与国家职能无直接联系，评价的资格来源于其掌握的技术和国家对其资质的认可，作出的评价结果只作为客观事物的反映，无须强制执行。因此，交通事故认定书是公安机关在查明交通事故事实后，根据当事人的违章行为与事故之间的因果关系，以及违章行为在事故中的作用所作出的鉴定结论。
（3）有人指出，鉴定结论应当允许申请重新鉴定，而《新交法》取消了对交通事故认定的重新认定，以此来证明交通事故认定书并非是鉴定结论。笔者以为，交警部门出具的交通事故认定书是根据之前的检验鉴定来做出的，而这个检验鉴定是有一次重验机会的。交警部门在接到检验鉴定结论后须在两日内将检验鉴定结论复印件交给当事人，如果当事人对检验鉴定结果不服，则要在接到检验鉴定结论复印件三日内提出重新检验、鉴定的申请，否则交通事故认定书一旦作出，交警部门是不作复议的。因此，当事人是可以通过申请对检验鉴定重新检验来达到事实上对鉴定结论的重新鉴定。
四、如何审查交通事故认定书
交通事故认定书作为处理交通事故的一种证据，应当具有证据的基本特征，即客观性、关联性和合法性，因此对交通事故认定书加以审查判断是证据使用的必然要求。在实践中，有个别交通管理人员因业务知识、实践经验限制，或接受贿赂、徇私舞弊等而作出了与实际不相符认定。作为公诉机关，在审查交通肇事案件中，必须改变过去完全依赖公安机关道路交通事故认定书来指控犯罪的做法，从观念上把道路交通事故认定书作为一种普通证据来看，以事实为依据，以道路交通法规为准绳，结合现场勘查笔录、事故现场图、询问笔录等原始材料，对其加以审查判断，看其认定是否合理合法。这样，一方面可以及时给当事人提供公正的救济；另一方面可以避免庭审过于被动。
（一） 程序上如何审查、判断
（1）、作出事故认定书的交警人员是否具有鉴定资格。依照有关法律规定，事故认定须由两名以上具有事故鉴定资格的交警人员共同作出，在审查事故认定书时要查看上面是否加盖两名交警人员的事故处理专用章。
（2）、是否保障了事故当事人的救济权利。现行的《道路交通安全法》取消了对事故认定不服可以申请重新认定的规定，但可以申请重新检验鉴定。如交警部门没有将检验鉴定结论复印件交给当事人，告知其享有的申请权利，无疑阻塞了当事人的救济渠道，使之处于不利地位。
（二）实体上如何审查、判断
（1）、事故认定书中认定的违章行为与所引用的交通法规是否一致。如笔者正在办理的犯罪嫌疑人张某交通肇事一案中，交警部门认为事故原因是张某避让措施不当，但在引用条款上引用的却是不准超速驾驶的规定，这样的认定书就很难让人信服。
（2）、对肇事逃逸等加重情节的认定是否正确。如笔者承办的李某交通肇事一案，公安机关认为无论犯罪嫌疑人肇事时是否知道撞到人，只要离开现场就是逃逸。笔者认为逃逸是主客观相一致的法律评价，不仅要有离开现场的客观行为，还要有明知撞到人为了逃避法律追究肆意逃离的主观故意。就现有证据而言不能反映犯罪嫌疑人的这种主观故意，将该案退回公安机关补查，后交警部门取消对犯罪嫌疑人肇事逃逸情节的认定。
（3）、公安机关作出的责任划分是否正确。现实中有些购买第三者责任险的肇事司机，为了能向保险公司多索取保险赔款，明明只应负同等责任、次要责任，却主动向交警部门要求承担主要责任甚至全部责任，对他们来说，反正以后也不准备开车，被吊销驾驶证也无所谓，即使被追究刑事责任也是缓刑，反而是能多争取保险赔款更为实际。
五、 现行交通事故认定机制和救济途径上的弊端及改革设想
交通事故认定作为一种证据，不能申请复议，也不能对其提起行政诉讼，只能在诉讼中由法院审查决定是否采信。但问题是仅通过这个途径，当事人的权利能得到保障吗？问题一：如前所述，交通事故认定书由法官在诉讼中审查，但是法官并非万能，他们或许是精通法律的专家，但他们并不是研究交通事故方面的专家，完全寄希望于不具有专业知识的法官来推翻交警部门作出的交通事故责任认定，这对保护当事人的合法权利来说，是无论如何也不够的；问题二：当事人在就赔偿问题提起民事诉讼的同时让当事人举证推翻交警部门的事故认定，对当事人来说是否公平？现场的勘验、检查，对证人的调查等方面的证据均掌握在交警部门手中，要求当事人自己去搜寻足够的相反证据来推翻作为国家机关的交警部门的责任认定，谈何容易？而且公安机关一旦认为构成刑事犯罪的话，该当事人可能被采取强制措施，并没有机会去收集证据更别说推翻交警部门的责任认定了，这对当事人来说是非常不公平的。问题三：如果经交警部门认定一方当事人负全部责任，也就不可能要求其他人赔偿，即其找不到适格被告，所以也无法就赔偿问题提起民事诉讼，更谈不上在提起民事诉讼的同时要求法院推翻交警部门的事故责任认定。在对方当事人提起诉讼之前，其责任一直处于不确定状态，而随着时间的推移，很多证据可能无法取得，被认定负全部责任的事故当事人要推翻事故责任认定变得越来越困难。问题四：交通肇事案件，只有到了法院审理阶段才能纠正错误的责任认定，对当事人来说救济是否及时？只要根据交警部门事故责任认定，责任人已构成交通肇事罪，其人身自由将受到公安机关的限制。即使责任人对该责任认定不服，也不能对该责任认定提起行政诉讼，只有在法院开庭审理时，由法院审查对公安机关所作出的责任认定不予采信，才能解除责任人的人身自由限制。这给事故责任人的权利救济太晚了，无法有效及时地保护当事人的人身权利。
笔者认为，交通事故认定作为一种特殊的技术鉴定，不能由一般鉴定机构作出，可以仿效法医学会对医疗事故的鉴定模式，成立独立于公安交警部门的交通事故鉴定委员会。具体方案设计如下：1、人员组成，鉴定委员会的成员由道路交通、城市管理和公安交通管理等部门具有专门知识的专家组成。2、机构设置。在各县、不设区的市、市辖区设立县级交通事故鉴定委员会，负责对交通事故的首次鉴定；在设区的市设立市交通事故鉴定委员会，负责对不服一般交通事故责任初次鉴定的再次鉴定以及对特大交通事故的首次鉴定；在各省、直辖市、自治区也设立省交通事故鉴定委员会，负责对特大交通事故的再次鉴定。3、作出交通事故责任认定以及重新认定的程序。公安交警部门认为需要进行交通事故责任认定的案件一律提交到交通事故委员会，由鉴定委员会统一出具交通事故责任认定结论。当事人不服交通事故责任认定结论的，可在接到交通事故认定书之日起15日内，向上一级交通事故鉴定委员会申请重新鉴定。
笔者认为，一旦在全国实行这样方案，可以解决目前交通事故认定机制和救济途径上的弊端：1、明确了事故认定性质。事故认定由作为社会团体的交通事故鉴定委员会作出，显然是一种技术鉴定结论。2、保证事故责任认定的准确性和统一性。现行的交通事故责任认定由公安交警部门的经办民警作出的，由于民警素质参差不齐，很难保证交通事故责任认定的准确性，而且同一案件如果由不同民警经办的话，可能责任认定的结果也不一样，造成事故责任认定的公信力下降。而成立事故鉴定委员会，由于委员会成员都是研究交通事故方面专家，由他们出具的交通事故认定书具有较高的质量，而且全县案件的事故责任认定由他们统一作出，保证事故责任认定口径一致，使事故责任认定具有较高公信力。同时也解决了交警人员既是侦查人员又是鉴定人员不符合鉴定结论规则的困扰。3、若不服事故责任认定，救济途径通畅，当事人举证义务大大削弱。即使事故当事人涉嫌交通肇事被限制人身自由，只需要申请重新鉴定，上一级交通事故鉴定委员会就有义务去全面审核。4、对当事人权利救济非常及时。若确属责任认定错误，上一级交通事故鉴定委员会就会予以纠正，不用等到刑事审判开庭。5、改变了将所有的救济希望全部寄托在没有专业知识的法官身上的现状。

略 论 土 地 抵 押 权

杨先旺


内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。

主题词：土地使用权抵押　　客体　　抵押权登记　　效力

一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献：
1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。