南京市房屋租赁管理办法

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南京市房屋租赁管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市房屋租赁管理办法
  
政府令第230号



  《南京市房屋租赁管理办法》已经2004年9月2日市政府常务会议审议通过,现予发布,自2004年11月1日起施行。



二○○四年九月十日

南京市房屋租赁管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为推动房屋租赁市场健康发展,规范房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护社会治安,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法。实行政府定价的公有房屋、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。

  第三条 房屋租赁应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

  第四条 南京市房产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门(以下称市房屋租赁管理部门)。区、县房产管理部门按照规定职责负责辖区内房屋租赁管理。镇人民政府和街道办事处协助房屋租赁管理部门做好房屋租赁管理工作。

  公安、地税、工商、财政、物价、国土等部门应当按照各自职责,共同做好房屋租赁管理工作。

  第二章 租赁范围和条件

  第五条 本办法所称房屋租赁,是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,由承租人向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。

  第六条 有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:

  (一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

  (二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的;

  (四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (五)以其他方式变相出租、转租房屋的。

  第七条 有下列情形之一的房屋,不得出租:

  (一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;

  (二)权属有争议的;

  (三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;

  (四)依法被查封的;

  (五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;

  (六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;

  (七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  第八条 房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。

  第三章 租赁管理

  第九条 房屋租赁,当事人应当依法签订书面租赁合同。

  第十条 房屋租赁实行登记备案制度。

  签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。

  转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。

  第十一条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内,持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续:

  (一)房屋所有权证或者其他合法来源证明;

  (二)房屋租赁合同;

  (三)当事人身份证明或者主体资格证明;

  (四)出租委托代管房屋,还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证;

  (五)转租房屋的,还需提交出租人同意转租的书面意见;

  (六)出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明;

  (七)出租农民宅基地范围内的房屋,还需提交宅基地使用证明。

  第十二条 房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案,并出具《房屋租赁登记证明》;不符合登记备案条件的,不予登记备案,并应当书面说明理由。

  第十三条 出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。

  第十四条 出租人应当承担下列治安责任:

  (一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;

  (二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;

  (三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;

  (四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;

  (五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。

  第十五条 承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。

  第十六条 房屋租赁管理部门与公安机关应当及时互通住宅房屋租赁信息,公安机关在检查出租屋时,发现有未办理房屋租赁合同登记备案的,应当及时通报房屋租赁管理部门。

  第十七条 街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作,根据出租房屋分布情况,组织有关单位成立群众性管理组织,建立健全管理网络。

  第十八条 房屋租赁管理部门应当定期或者不定期对房屋租赁情况进行检查。

  房屋租赁管理工作人员对房屋租赁情况进行监督检查时,应当出示执法证件。房屋租赁当事人及物业管理等有关人员应当予以配合,并如实提供有关资料,不得隐瞒或者弄虚作假。

  第十九条 市地方税务管理部门可以委托市房屋租赁管理部门代征全市房屋租赁的有关地方税收,委托代征关系的确立、变更、终止应当及时向社会公开。

  在委托代征过程中,对于出租方拒绝纳税的,或者出租合同中租金明显低于同类房屋市场租金的,市房屋租赁管理部门应当及时报告税务部门,由税务部门依法处理。

  第二十条 房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。

  第二十一条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当按照国家有关规定缴纳土地年租金。

  第四章 房屋租赁经纪机构的管理

  第二十二条 从事房屋租赁的经纪机构(以下简称经纪机构),不得居间代理不符合出租条件的房屋。

  经纪机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。

  第二十三条 经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

  经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。

  第二十四条 经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。

  第二十五条 房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。

  第五章 罚 则

  第二十六条 房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

  第二十七条 出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

  第二十八条 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行代收、代付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

  第二十九条 当事人对房屋租赁管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第三十条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第三十一条 《房屋租赁登记证明》,不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。

  第三十二条 市房屋租赁管理部门可以会同有关部门根据本办法制定实施细则。

  第三十三条 本办法自2004年11月1日起施行。



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关于进一步加强和改进保险业突发事件新闻报道工作的通知

中国保险监督管理委员会


关于进一步加强和改进保险业突发事件新闻报道工作的通知
保监发〔2003〕117号

各保监办,各保险公司:

  根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步改进和加强国内突发事件新闻报道工作的通知》(中办发[2003]22号)精神,结合保险业实际,现就进一步加强和改进保险业突发事件新闻报道工作的有关问题通知如下:

  一、要充分认识加强和改进保险业突发事件新闻报道工作的重要意义。保险业突发事件是指与保险业相关的、突然发生的,且严重影响或危及保险业正常运行、保险公司偿付能力和社会安定的自然灾害、意外事故以及其他事件。保险业突发事件,往往会成为社会关注的焦点和国内外舆论的热点。做好突发事件的新闻报道工作,关系到社会稳定和保险监管部门以及保险业在人民群众中的形象。近几年来,特别是防治非典型性肺炎斗争以来,保险业新闻报道工作不断改进,较好地引导了社会舆论,发挥了明显的宣传作用。但是个别单位也存在对宣传工作重视不够,指导不力的现象,使保险业的形象受损。各保监办、各保险公司要充分认识加强和改进保险业突发事件新闻报道工作的重要性,认真做好这项工作。

  二、保险业突发事件新闻报道工作总的原则是:及时主动、准确把握,正确引导舆论,注重维护社会稳定,有利于党和国家工作大局,有利于维护被保险人切身利益,有利于保险业持续健康快速发展。

  三、加强保险业突发事件新闻报道工作的组织协调和归口管理。涉及到全国性的事件,在中国保监会党委的统一领导下,由保监会办公厅负责组织协调;新闻发布工作统一由办公厅新闻信息处归口管理。保监会办公厅要及时掌握信息,分析情况,加强与有关方面的沟通协商,提出报道意见,组织报道工作,协调解决报道中的问题,并对新闻稿件进行认真审核,难以把握和特别重大的问题要及时向会党委报告。保监会负责处置突发事件的有关业务部门要根据有关法律规定,主动配合,对新闻报道工作提出建议,并对新闻稿件进行认真审核。涉及到地方性的突发事件,各保监办要按照保监会办公厅对全国性影响事件处置的程序和办法,积极应对,同时将新闻报道意见向保监会办公厅报告。对于各类突发事件,未经授权或组织同意,保监会机关及各派出机构、各保险公司和各级行业协会、学会的人员均不得个人接受媒体采访或在媒体上发表有关文章。

  四、确保保险突发事件信息报送渠道的畅通。突发事件发生后,各派出机构、各保险公司要认真调查了解,在24小时内向保监会办公厅报告有关情况,并提出新闻报道意见;各公司分支机构要对突发事件认真调查了解,12小时内向总公司和当地保险监管派出机构报告。各有关保险公司要立即向上级单位以及同级保险监管机构报告。同时,各保险公司要对新华社等中央主要新闻媒体记者到突发事件现场采访给予支持。

  五、建立和完善保险突发事件新闻发布制度。各保监办和各保险公司要增强新闻意识,建立和完善新闻发布制度,切实履行新闻发布的责任。可以采取召开新闻发布会、通气会、答记者问等形式,优先安排、接受中央和省级新闻媒体的采访。对蓄意封锁消息导致突发事件报道和舆论引导不力而造成重大消极影响和严重后果的单位,要严肃追究主要领导和有关责任人的责任。

  六、保险业突发事件新闻报道要区别情况,分类处理。对于因政策调整、经济形势变化和经营失误造成保险公司出现严重危机,引发大规模退保和群体性事件,影响保险市场正常秩序和社会稳定的事件,所涉及的保险公司要在6小时内报告保监会,保监会要在上报党中央、国务院的同时,立即启动突发事件新闻报道应急机制,协调组织中央主要新闻媒体进行正面宣传;对于因保险公司产品缺陷、营销失误、服务不周而造成的群体性退保、上访等影响较大的事件,所涉及的保险公司要在12小时内报告保监会,由保监会办公厅组织有关保监办、保险公司制定处置方案,并协调中央和有关省市主要新闻媒体进行报道;对于因保险公司产品、服务等方面引发的纠纷,所涉及的保险公司要在24小时内向保监会当地的派出机构报告,由当地的保险监管机构组织新闻报道;对于个别新闻单位对保险公司的恶意炒作,有关单位要在24小时内向当地保险监管机构报告,各保监办在汇总有关情况向保监会报告的同时,积极与各级宣传部门协调,通报情况,提出意见,配合落实。有关保险公司要积极与新闻单位沟通情况,协调解决有关问题。

  七、保险业突发事件新闻报道,要讲究方式,注重效果。要坚持团结稳定、正面宣传为主的方针,牢牢把握正确的舆论导向。一般性事件,保监会办公厅、各保监办和各保险公司,可在本级党委的领导下,自行同新闻单位协调报道;重大、复杂、敏感的事件,要及时报告上级党委,授权中央、省级主要新闻媒体或指定披露信息报纸发布消息;不宜公开报道的可通过新华社内参反映;要高度重视互联网上的报道,确保舆论及时畅通。

  八、保险突发事件新闻报道工作要在实践中不断改进。要认真总结经验,探索规律,适应保险业发展的现状,不断改进和完善保险突发事件新闻发布等制度。保监会系统、各保险公司负责新闻宣传的领导和工作人员,要切实加强自身的政治、思想、业务建设,不断提高应对突发事件新闻报道工作的质量和水平。

     

  二OO三年八月二十八日




我国政府采购开标程序缺失
作者:谷辽海

本文来源于:
http://finance.sina.com.cn 2005年09月06日 09:13 中国经济时报

  

  开标程序是指采购主体将收到的处于密封状态的投标文件(包括招标以外其他采购方式中的报价文件、报盘文件等)依照法定程序进行启封揭晓。

  WTO《政府采购协议》规定,采购人按公开或邀请招标程序获得的所有投标书,应依据保证正常开标的条件予以接收和开启。投标书的接收和开启还应与本协议的国民待遇和非歧视规定相一致。开标时,采购主体应首先确认投标书是否密封,然后由开标主持人进行唱标,即高声逐项宣读投标供应商的名称、投标报价和投标文件的其他主要内容,所唱的事项必须有详细的书面记载,有关开标的信息必须保存,以便所有的投标供应商进行监督、对招标过程进行查询和质疑以及诉讼,同时也便于采购主管部门处理质疑和投诉时对采购活动的合法性进行审查。

  我国《政府采购法》第四章专门规定了政府采购程序,但该法所介绍的只是非公开招标采购方式的各种程序。在这一章节的10个程序性条款中,我们既看不到公开招标采购方式的开标程序,也看不到邀请招标的开标程序,更看不到竞争性谈判的开标程序。现行法律所规定的所有政府采购方式,都没有规定开标程序。在法无明文规定或明确禁止的情况下,开标程序中的所有暗箱操作行为,都谈不上说其违法。由于开标程序在我国立法中存在着缺位,导致实践中的做法参差不齐。

  开标程序中的不规范行为是普遍现象。实践中,采购代理机构拆标、唱标缺乏透明度的情况屡见不鲜。现实中,开标大会上,唱标人所唱内容与投标书不一致或者虚假唱标或者拒绝全部唱标的现象普遍存在,其行为显然有悖于法律所倡导的公开透明、公平公正原则。例如,投诉供应商北京蓝钢医疗器械有限公司(以下简称蓝钢公司)与被投诉人北京国际招标有限公司(以下简称招标公司)之间的一起政府采购纠纷案。蓝钢公司称,招标公司在代理北京中医研究所“彩色多谱勒超声系统”府采购项目时存在泄漏报价和违规唱标等违法行为。按照招标文件的规定,我公司于2004年8月17日上午投标截止时间前递交了投标文件及投标保证金。到投标截止时,招标公司通知我方代表只有2家公司参加投标,在这种情况下,招标公司项目负责人拆封了我公司的投标保证金的密封标。随后,招标公司2004年8月24日下午再次开标时,我公司发现竞争对手北京毅力公司投标价格与常规严重不符,我公司有理由怀疑招标公司通过投标保证金折算而泄漏了我公司的投标报价。8月24日第二次开标大会上,唱标人对于北京毅力公司的投标声明未唱出,主持人拒绝唱出。这起政府采购投诉案,北京市财政局2004年11月最终作出废标处理。

  竞争性谈判的开标程序亟须规范。现行法律对报价文件开启时间无任何规定,开标程序中的不透明和歧视情形随处可见。不论是我国的《政府采购法》、《招标投标法》,还是相关部委的行政规章,至今都没有规范性文件规定竞争性谈判这种采购方式的开标程序。然而,招标公司似乎都热衷于实施竞争性谈判的采购方式。执行这种采购方式,采、供双方至少有三次以上的谈判和报价过程。由此而来,就有数次报价文件的开启程序。实践中,采购主体每次开启报价文件的程序都没有规范的模式。

  开标程序中缺乏有效的监督制约机制。我国《招标投标法》虽然规定了公开招标的开标程序,但同样也是存在着立法缺陷。其突出表现是缺乏有效监督。根据《招标投标法》规定,开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录,并存档备查。实践中,开标活动基本是由招标代理机构进行的。为了体现开标程序的公开透明,招标公司有邀请公证机关进行监标的,也有邀请检察、纪检、审计等部门的工作人员进行监标。笔者认为,开标程序中的这些监标人并不能证明开标行为是否公正和透明。不论是什么样的监标人,都是受聘于招标公司,受托人的所有报酬,都是由招标公司支付的。获取巨额利润是招标公司生存和发展的动力,一旦获利目标受到影响,必然会拒绝监标。由此可见,现行法律缺乏对于开标程序缺乏有效的监督机制。

  根据上述,我国的政府采购立法亟须对各种采购方式的开标程序进行规范。就竞争性谈判的采购方式而言,法律应该明确规定,开启报价文件应当在谈判文件确定的提交报价文件截止时间的同一时间公开进行,开标的地点应当为谈判文件中预先确定的地点。当然这里的公开进行,应该是有针对性的,最主要的还是应该让报价的供应商见证这个过程,应该是在现场监督人员、谈判小组的专家、报盘供应商三方在场的情况下,由报价供应商或者其推选的代表检查谈判文件的密封情况,或者由采、供双方共同委托的公证机构检查并公证;经确认无误后,由工作人员当众拆封,大声宣读报价文件的主要内容。开标过程应当有详细的文字或摄像记录,同时应该有报价供应商签字确认,然后存档备查。只有严格按照规定的采购操作规程进行,才能避免采购主体暗箱操作,防止采购主体随意“调包”的情形发生,以确保公正、公平、公开的有效竞争秩序。(18)

(注:本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所主任、高级律师)