陕西省商洛市人民政府


关于印发商洛市中心城市旧城改造管理暂行办法的通知

商政发〔2008〕37号


各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：

《商洛市中心城市旧城改造管理暂行办法》已经市政府2008年第18次常务会议研究通过，现印发你们，请认真贯彻执行。



二00八年十月二十四日


商洛市中心城市旧城改造管理暂行办法


第一章 总则


第一条 为了加快我市城市化进程，改善城市环境，提高城市品位，完善城市功能。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称旧城改造，是指对已不能适应社会政治、经济和人们物质文化生活需要的城市旧城区的房屋、基础设施、居住环境、道路交通、以及区域的功能，根据城市建设规划，按照城市化要求加以修建、改善和调整，为城市创造符合现代城市经济发展和居住生活需要的生产、生活条件的开发建设。改造范围东至东新路，南至江滨大道，西至商鞅广场，北至北新街。

第三条 旧城改造要本着解放思想，加快发展的原则，坚持统一规划，成片开发，典型示范，积极创新工作方法，简化工作程序，提高工作效率。鼓励实施成片旧城改造项目，对成片旧城改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。在城市旧城区范围内，不再批准零星插建及零星改造项目。

第四条 旧城改造拆迁应严格按照国家有关法律、法规及规定执行，切实维护拆迁人和被拆迁人的合法权益。

第五条 市人民政府成立商洛市旧城改造工作领导小组，负责审定旧城改造有关政策、片区规划、年度计划和重大改造开发项目，协调解决旧城改造工作中的重大问题。

市旧城改造领导小组下设市旧城改造工作办公室（以下简称“市旧改办”），市旧改办设在市城乡建设局，负责全市旧城改造的日常管理工作，研究、拟定旧城改造的有关政策文件；会同有关部门编制旧城改造中、长期计划及年度实施计划；建立旧城改造项目库；审核旧城改造项目；检查、督促、指导旧城改造工作。

第六条 旧城改造根据城市总体规划，按照轻重缓急，划分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。

（一）重点改造区域：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域；严重影响城市布局和城市形象，必须进行改造的不协调区域。

（二）支持改造区域：城市主次干道两侧，拆迁房屋建筑面积在3万平方米以上的成片区域；正在形成的有改造潜力的城中村。

（三）允许改造区域：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，按照旧城改造规划应当成片开发的区域。

（四）市政府根据实际情况确定的其他需要改造的区域。　 　

第二章　实施与管理


第七条 市建设行政主管部门根据城市总体规划，会同国土、发改、市政、财政、房产、教育、环保等部门研究确定旧城改造片区范围，组织编制控制性详细规划，经市人民政府批准后实施。

第八条 项目用地受让人确定前，由项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，其费用可从项目前期总成本中列支。项目前期总成本可由前期实施单位垫支，项目用地受让人确定后，从收取的项目出让金中扣除按规定上缴部分后，通过安排支出用于前期实施单位的前期实施工作。

前款所称项目前期实施单位，是指经市政府批准的，进行旧城改造项目前期调查、编制项目建设条件及规划方案等项目前期工作的企事业单位或其他机构；或经批准进行项目前期工作的开发企业和经济实体。

前期实施单位根据旧城改造片区范围选择项目，对旧城改造片区的现状进行项目前期调查工作，并按有关规定委托具有资质的评估机构对项目用地范围内土地使用权价格和被拆迁房屋补偿价格进行评估，提出旧城改造项目前期调查报告。

本办法所称“项目前期总成本”是指经审计或会计师事务所核定的项目前期调查费、委托评估费（含土地、拆迁等项目）和拆迁安置补偿费等项目前期必须发生费用的总和。

第九条 旧城改造项目用地纳入本市年度用地供应计划。要加大安置住房建设用地的储备和供应，专项用于安置小区建设。

第十条 成片改造开发建设用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式，通过净地出让、预出让、捆绑出让等形式公开确定项目受让人和项目出让金。

净地出让：指由市国土资源局出资，由项目前期实施单位负责拆迁补偿安置和场地平整、清理形成净地，按规划建设条件采取公开招标、拍卖、挂牌等形式，出让土地给项目土地受让人。

预出让：指通过公开招标、拍卖、挂牌交易等方式确定项目土地受让人，并签订预出让合同，约定规划建设条件、分期方式、交付土地期限和优惠政策等内容。项目受让人按合同约定支付项目土地出让金，项目前期实施单位负责拆迁补偿安置和场地平整、清理，并按合同约定向受让方交付土地。

捆绑出让：指将项目土地连同项目拆迁安置、建设条件，以公开拍卖、挂牌交易等形式公开出让给项目土地受让人。

第十一条 采取各种开发形式，多渠道筹措资金，加快旧城改造步伐。

(一)市财政、城建、国土等部门要加大城市旧城改造的资金投入力度，提高财政性建设资金用于旧城改造的比例。

(二)鼓励社会资金及外资、外埠资金投入我市旧城改造项目。对搬迁居民数量众多，有重大影响的旧城区成片改造项目，可组建独立的有限责任公司，依法向省内外招商引资，或申请金融机构贷款，必要时也可采取财政贴息贷款的方式，解决项目拆迁安置资金。

(三)充分发挥市土地储备中心的融资作用，通过市土地储备中心筹资完成拆迁后，提供净地出让给项目受让人。

(四)通过城市旧城区基础设施的改建、扩建，促进周边区域旧城改造。

第十二条 旧城改造应与城市基础设施、公用设施、生态环境建设、文物古迹、历史街区保护相结合进行改造，主要采取市场化运作模式进行。

第十三条 旧城改造办公室会同相关部门对辖区内旧城改造项目进行详细的调查摸底工作，主要包括旧城改造项目的土地使用、住户分布、房屋用途、结构、面积、城市基础设施以及房屋拆迁补偿价格等。

第十四条 根据旧城改造项目的不同情况，分别由市、区两级人民政府组织具有相应资质的法人实施拆迁或改造。异地安置时，安置住房的修建性详细规划经批准后方可实施拆迁。

第十五条 引导房地产开发企业在旧城改造项目配套开发的商品住房中，建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由政府统一管理。租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由政府统筹解决。

配套建设的过渡性廉租住房和周转住房建设规模，作为项目建设条件附加于土地出让文件中，并在修建性详细规划中予以明确。

配套建设的过渡性廉租住房和周转住房的租金标准、租用期限由市人民政府另行规定。

第十六条 单位自管公房（含已售公有住房）因住房制度改革形成的房地产权属交叉、多元化，无法通过土地招标、拍卖、挂牌出让进行市场化模式改造的，在符合城市总体规划前提下，经房屋安全管理机构鉴定为一般损坏房以下或已达到使用年限、不成套、设施不全等简陋旧房，经市人民政府批准后，由原产权单位按照所在片区的旧城改造规划要求实施。

第十七条 由市、区两级人民政府出资改造的直管公房，安置被拆迁居民之外的多余房屋作为保障性住房。

由原产权单位改造的自管公有住房，安置被拆迁居民后，优先解决本单位其他无房和住房困难职工的住房问题。仍有多余的房屋，由市人民政府有偿收回作为保障性住房。

第十八条 旧城改造项目周边及相关的城市道路、绿化、环卫、管网等城市基础设施和供水、供电、供气、供暖、电信等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第十九条 旧城改造项目可以享受以下优惠政策：

（一）项目前期总成本超出项目土地评估价格的，原则上以拆迁安置补偿费抵顶土地出让金。

（二）项目前期总成本超出项目土地评估价格，其超出部分大于项目建筑安装成本30％以上的，按实际拆迁的建筑面积减免报建费。

（三）凡旧城改造项目，涉及的城镇建设配套费、教育附加费、道路挖掘费、土地权属调查、房屋所有权登记费、房屋安全鉴定费、以及各项政府性基金等在政府批准的改造实施期限内按下列标准收取：

1、建筑面积在30000平方米以下的，按80%收取；

2、建筑面积在30000－50000平方米的，按60%收取；

3、建筑面积在50000－100000平方米的，按30%收取；

4、建筑面积在100000平方米以上的，全部减免。

5、人防工程建设费全免。

（四）对以市政基础设施带旧城改造项目开发的，经市人民政府批准，可以将市政基础设施的投入计入项目前期总成本之中，并享受以上优惠政策。

（五）按上述规定享受优惠政策后仍不能保本的，可以适当调整项目城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求，以提高项目收益，或通过出让市政公共基础设施的经营权、广告权和命名权等办法给予补偿；或在另外区域配套部分安置用地予以解决。

第二十条 项目前期实施单位向旧改办提出旧城改造项目开发申请，经旧改办审核，报市旧城改造工作领导小组研究，经市人民政府批准后，向符合条件的项目前期实施单位核发旧城改造项目前期实施批准文件。

第二十一条 项目前期实施单位持旧城改造项目前期实施批文及其他有关资料，向城市规划行政主管部门申请项目规划设计条件和项目建设条件。

第二十二条 项目前期实施单位在市各有关部门、商州区政府配合下开展项目前期调查工作，并出具项目前期调查报告。项目前期调查工作内容包括：片区内土地使用权情况;房屋的用途、结构、建筑面积、住户分布、市政基础设施、文物保护以及其他物权情况；具有房地产评估资格的评估机构出具旧城改造项目房地产评估价格和房屋拆迁补偿价格，并分别向市国土资源局和市城乡建设局申请备案。

第二十三条 市旧改办根据审核的项目前期调查报告和项目前期总成本，拟定项目建设条件，报市人民政府审批，作为项目出让、实施的依据。由市国土资源局按规定以公开招标、拍卖、挂牌交易等方式出让土地。

第二十四条 以净地出让方式确定项目土地受让人的，在土地出让前，项目前期实施单位与市国土资源局签订旧城改造项目拆迁安置合同，约定市国土资源局支付拆迁安置补偿费用的期限和前期实施单位完成拆迁的期限。

以预出让方式确定项目土地受让人的，在项目土地出让后，项目前期实施单位与项目土地受让人签订旧城改造项目拆迁安置合同，约定项目土地受让人支付项目土地出让金的期限和项目前期实施单位完成拆迁安置的期限。

实行捆绑出让方式确定项目土地受让人的，在项目土地出让后，由项目土地受让人办理房屋拆迁手续，依法实施房屋拆迁。市有关部门和商州区政府配合项目土地受让人做好项目房屋拆迁工作。

第二十五条 实行净地出让方式确定项目土地受让人的，项目前期实施单位在项目土地出让前应向规划建设、国土资源部门申请办理建设用地规划许可证、建设用地批文，并持建设用地规划许可证、建设用地批文以及其他有关资料，向市城市房屋拆迁管理部门申请办理《房屋拆迁许可证》等有关拆迁手续。商州区政府负责协调辖区相关单位做好拆迁安置工作。

第二十六条 项目土地受让人按项目土地出让合同约定，按时交付项目土地出让金后，向规划建设、国土部门申请办理规划、用地变更手续，将项目前期实施单位手续变更为项目土地受让人。项目前期实施单位有责任协助项目土地受让人完成手续变更工作。

第二十七条 项目受让人在规定时间内交纳项目出让金的,可按规定向有关部门办理项目业主手续。对于项目受让人不能在规定的时间内投入资金，使拆迁安置工作无法进行的，项目出让人有权依法解除与项目受让人签订的项目出让合同。市旧城改造领导小组可重新寻找项目受让人。

第二十八条 违反本办法，依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规规定追究相关单位和责任人的法律责任。

第三章 附则


第二十九条 本规定自2008年11月1日起施行。


浅谈外商投资企业董事的义务

柏立团

外商投资企业的董事，作为股东的代表，在公司的经营管理中起着极其重要的作用。由于外商投资企业不存在股东大会，所以董事会实际上还担负决策这一企业经营中最为核心的职能。随着董事权力的扩张，客观上要求强化与其相适应的义务与责任。但是，中国关于外商投资企业的相关法律法规中几乎没有关于董事义务的描述，《公司法》对董事义务的规定也比较抽象、概括。 要想建立起完备的董事义务制度体系，就必须以《公司法》为基础，通过制定出符合企业实际情况的公司章程来实现。本文旨在从《公司法》和公司章程两个方面来阐述外商投资企业董事的义务，以期给外商投资企业提供一点有益的启示。

一、《公司法》规定的董事的义务
（一） 忠实履行职务的义务
董事应当谨慎、认真、勤勉地行使公司赋予的权利，董事在履行职责时，必须以公司的整体利益为前提，避免与公司发生实际的或潜在的冲突，全面而公正地披露其与公司订立的合同中的权益，以适当的知识、经验和应有的技能，谨慎勤勉地履行职责。
《公司法》第59、60条对董事的忠实义务作了如下的描述：董事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利；董事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产；董事不得挪用公司资金或将公司资金借贷给他人；董事不得将公司资产以个人名义或其他个人名义开立账户存储；董事不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。
（二 ） 非经法定程序不得同公司进行交易的义务
这里的交易是指利益冲突交易，即董事直接或者间接地与公司进行的交易。在存在利益冲突的场合，董事有可能因为一方的利益而去损害另一方的利益。《公司法》第61条规定，董事除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司进行交易或订立合同。对于外资企业而言，董事是否可以与本公司订立合同或者进行交易，需要由公司章程作出规定。
（三） 竞业禁止义务
不同的利益主体从事具有竞争性的营业一般均会导致利益的冲突，而且对于公司董事而言，若从事与公司竞争性的业务还可能导致滥用公司的商业机会。为此，世界各国的公司法中普遍都有关于董事竞业禁止义务的规定。《公司法》第61条规定，董事不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事该营业或活动的，所得收入应当归公司所有。

二 公司章程规定的董事的义务
公司章程是由股东共同制定的规定公司的组织和行为基本规则的具有法律约束力的重要文件，公司章程经股东按法定程序制定后，就成为公司的行为规范，对股东、公司、董事、经理及高级管理人员都有约束力。由于公司章程具有如此重要的作用，因此有人形象地称之为公司的 “宪法”。
　　　由于《公司法》对董事的义务的规定较为简单、概括，所以公司章程非常有必要对董事的义务作出具体的规定。笔者认为，公司章程对董事义务的规定，除了上述内容之外，至少还要包括以下的内容：
　　（一）与董事有利害关系的人与公司交易限制的义务
　　公司法只规定了董事本人未经法定程序不得同公司订立合同或进行交易，而未涉及到与董事有利害关系的其他人。我们应当看到，在一项和公司相关的交易中，尽管不存在董事本人的抵触利益，但是如果与董事有着血缘的、 经济的、社会的等特定关系的其他人对某一交易存有抵触利益的话，也会影响到该董事对该交易的判断，进而可能给公司带来损失。此种交易是否被允许，在公司法未作出规定的情况下，公司章程必须对此作出规定。笔者认为，公司章程至少应该规定，在此种情况下，董事应本着诚实信用的原则，向董事会披露该交易。该交易是否被许可，由董事会作出决定。
　　与董事有利害关系的第三人包括：董事的近亲属；董事的配偶的近亲属；董事担任高级职务的公司或与其有重大利益关系的人，如董事及其近亲属对其享有重大债权或负有重大债务者。
　　（二）篡夺公司商业机会禁止之义务
　　对于董事篡夺公司商业机会的禁止规定，我国《公司法》中没有涉及。但是，现代市场经济是一个高度信息化和竞争化的经济，公司的经营信息和商业机会是公司市场竞争力的一个重要因素。实际上，篡夺公司的商业机会是对公司潜在收益的掠夺。董事作为公司的代表，必须忠诚地保护公司利益而不应滥用权力，谋取私利，没有任何理由篡夺公司的商业机会。
　　因此，章程应该明确规定，公司董事不得利用职务便利为自己或他人侵占或者接受本属于公司的商业机会。当然，章程亦应对商业机会的范围和董事合理利用公司商业机会的程序作出明确规定。
　　（三） 在职权范围内行使权利的义务
　　未经公司章程规定或者董事会的合法授权，任何董事不得以个人名义代表公司行事。董事以其个人名义行事时，当第三方善意合理地认为该董事在代表公司或者董事会行事的情况下，董事应当事先表明其立场和身份。
　　董事作为公司的代理人和善良管理人，应当在法律和公司章程规定的职权范围内行事，以保护公司、股东及债权人的利益。如果董事越权代表公司给公司利益造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
　　（四）公司章程规定的其他义务如：
　　不得利用内幕信息为自己或者为他人谋取利益；
　　未经批准不得接受与公司交易有关的佣金；
　　不得泄露公司的商业秘密，直到其成为公开信息；
　　个人重大事项披露的义务，如个人负有较大数额的债务尚未清偿等。