论民事诉讼“一事不再理”原则

吴震、于冰


一事不再理，即禁止“一事再诉”。在罗马法中，诉讼程序中首先存在的是“一案不二诉”原则。罗马法学家在此基础上发展了“一事不再理”原则，即当事人对已经正式判决的案件不得申请再次审理。
从历史渊源上看，一事不再理原则来自于古罗马法中“诉权消耗”的理论。古罗马人从朴素的唯物观出发，将诉权也看作物质的，由于在常识上物质的运动必然带来物质的消耗，因而他们认为诉讼权的行使也将导致诉权的消耗。所谓诉权消耗，是指所有诉权都会因诉讼系属而消耗，对同一诉权或请求权，不允许二次诉讼系属。一旦限制同一诉权或请求权只能有一次诉讼系属，那么即使允许当事人对同一案件提出诉讼请求，被告也可以提出既决案件的抗辩或诉讼系属的抗辩，使当事人的诉讼请求无法成立。不管怎样，对同一案件一旦诉讼系属成立后，就不能再次对这一案件提出诉讼请求，这就是罗马法中的一事不再理原则。据此，在罗马法中，一事不再理的效力是自案件发生诉讼系属后就产生的，而不是自判决确定时才产生。
现代民事诉讼理论一般认为“一事不再理”内容包括两层含义：其一是指诉讼系属效力，即一诉已经提起或正在诉讼中，该诉就不得再次提起。同一诉讼案件禁止重复起诉，不限于同一法院起诉的情形，向其他法院重复起诉亦受禁止。其二是指既判力的消极效力。即对一诉已经作出了终局判决，不得再次提起或重新审判。在英美法系国家，当事人之间就某特定诉讼请求所有诉讼程序完毕后，法院也作出了最终判决，则败诉当事人无权重新提起该诉讼。同时，如果某一诉讼程序对某一事实争议已作出了判定，则败诉当事人也无权另行起诉，对该事实争议进行重新审理。这个规则称为既判决规定，也可称为请求权禁止规则。该规则意味着原告无权以同一诉讼理由对同一被告分别起诉，而主张获得更多的赔偿数额，如在原诉中败诉，则表明其前提出的诉讼请求被原判决所排除，其请求权归于消灭。不论是成文法系国家还是判例法系国家，在民事诉讼中均禁止“一事再诉”。①
一事不再理原则作为一项古老的诉讼原则能够延续至今，并成为近现代民事诉讼的一项基本原则，根源在于它对民事诉讼客观规律的正确反映。它反映了民事诉讼的两大基本目标公正与效率。如果允许当事人就同一纠纷反复提起诉讼，不仅会加重当事人的经济负担，还会造成裁判机构的人员、物力、财力的浪费，增加裁判机构解决民事纠纷的成本，并且如果败诉方相信他们可以再次提起诉讼，他们就永远不会尊重法院的判决，并顽固地拒绝执行对其不利的判决，无休止的诉讼,同时更刺激了对法院决定的不尊重，从而严重削弱了法院体系的效率，不符合效益的价值目标。同时，反复诉讼也会使当事人的正当利益不能及时取得，迟到的正义，也不符合公正的价值目标。正基于此，一事不再理原则在世界各国民事诉讼法律体系中都有着非常重要的地位。我国在立法上未明确确立一事不再理原则，审判实践中对何谓“一事”理解不一，标准各异。研究一事不再理原则，对于解决我国民事诉讼实践中存在的问题，促进公正效率这一价值目标的实现具有重要意义。
一、一事不再理原则与既判力理论的关系。
确定判决之判断被赋予的共有性或拘束力就是既判力。②一事不再理原则与既判力理论存在承继关系，这是学界共识。笔者认为，“一事不再理”与“既判力”是相互交叉的两种制度，它们既互相区别，又有着密切的联系。一事不再理是强调裁判一旦生效，无论其结果如何，同一案件的诉权即被消耗殆尽，同一当事人以同一事实和理由、同一请求再行起诉的，法院不再受理。同时一事不再理原则中的诉讼系属效力也是既判力理论无法涵盖的。一诉已经提起或正在诉讼中，该诉就不得再次提起。同一诉讼案件禁止重复起诉，不限于向同一法院起诉的情形，向其他法院重复起诉亦受禁止。禁止重复起诉的形态，不限于后诉的独立起诉的情形，也包括以反诉、参加诉讼、变更诉讼等方式达成的当事人的后诉与前诉成为同一诉讼的情形。
既判力则强调生效裁判的拘束力，生效裁判不仅对当事人（不仅指同一当事人）有拘束力，同时约束法院的行为，因为生效裁判所确定的事实是法律拟制的真实的事实，当事人有义务执行生效裁判，不得再要求作出重新确定事实和进行利益分配的裁判，法院也不得就同一事项作出不同的裁判。可见，一事不再理侧重于对当事人诉权的限制，既判力则侧重于维护生效裁判的权威，二者在制度上的立足点不同。同时，一事不再理与既判力又不是毫无关联的，因为一事不再理是从限制当事人诉权的行使方面来维护既判力，也正是由于既判力的存在，法院对同一纠纷才存在“不再理”的问题。所以说，一事不再理与既判力既有区别，又密切相关，二者在理论和实践上是相辅相成的，不能互相取代。只有在正确认识“一事不再理”和既判力关系的基础上，我们才能对“一事不再理”原则的适用进行深入地剖析。
二、一事不再理原则的具体适用。
（一）重复起诉的判断标准。
一事不再理原则的适用，关键是要解决重复起诉的判断标准。有的学者认为，一事不再理适用于同一当事人和同一案件，也就是说在法院已作出生效裁判后，同一当事人不能就同一案件再提起诉讼，这一般被称为两同的观点。也有的学者将两同概括为同一当事人和同一诉讼标的或同一当事人和同一诉讼请求。还有一种观点是从三同的角度来考察所谓“一事”，持这种观点的学者认为，适用一事不再理原则，应满足的条件是同一当事人、同一诉讼标的和同一诉讼请求。③
笔者认为，在上述学说中同一当事人和同一诉讼标的的衡量标准具有较大的科学性和可操作性。同一诉讼，一般只对诉讼系属内当事人的权利义务产生影响，所以以同一当事人作为判断标准之一争议不大。至于同一案件，过于笼统，是一种逻辑上的重复，让人无从把握，少有认同，同一诉讼请求是可以为诉讼标的理论所包容的。诉讼请求是指当事人在诉讼过程中根据诉讼标的向法院提出的具体的权益请求。一般认为，诉讼标的是指当事人之间争议的、原告请求法院裁判的实体权利或者法律关系的主张或者要求（声明）。诉讼标的是诉的构成要素之一，是此诉区别于彼诉的本质要素。诉讼标的是任何一个民事诉讼案件都必须具备的，诉讼标的决定了案件如何审理裁判的一切诉讼程序问题。换句话说，诉讼标的是整个诉讼的核心，一切诉讼活动都是围绕着诉讼标的来展开的。缺乏诉讼标的，该纠纷就不能成为一个独立的诉，向法院提出。如果当事人提出的诉讼标的与以前法院已经裁判过的另一案件的诉讼标的相同，无论该当事人提出了与前案如何不同的诉讼请求，法院同样会以后案与前案诉讼标的相同而裁定“一事不再理”；相反，如果当事人提出的诉讼请求与以前法院裁判过的另一案件的诉讼请求完全相同，但只要诉讼标的不同，法院仍然应当作为新诉予以受理。所以，诉讼请求不是判断重复起诉的识别标准。
（二）诉讼标的理论的考察和选择。
有了同一当事人和同一诉讼标的作标准，仍不能解决重复起诉的判断问题。原因在于诉讼标的理论十分复杂，学说众多。什么是同一诉讼标的呢？笔者在此试图从考察诉权理论发展的历史出发，提出对同一诉讼标的的识别标准。
1、诉讼标的理论的历史发展。
诉讼标的的理论基础是诉权学说。正如诉权理论经历了由私法诉权说到公法诉权说一样，诉讼标的理论也随着诉权理论的发展，经历了由实体法学说到诉讼法学说的历程。
传统诉讼标的理论也称旧实体法说。这一理论认为，诉讼标的是原告在诉状中所提出的具体的实体法上的权利主张，判断诉讼标的多少的标准是原告在实体法上享有多少个请求权。据此，凡实体法上发生竞合的几个请求权，即使给付目的相同，也可以成为几个独立的诉讼标的。以某甲乘坐电车时因电车突然刹车而致受伤这一事件为例，甲可以同时依侵权行为产生的请求权和违约行为产生的请求权诉请法院裁定电车公司赔偿，这是两个不同的诉讼标的，在同一诉讼中构成诉的合并；甲由主张一个请求权而变更为另一个请求权，构成诉的变更；如果一个请求权遭败诉判决，甲可以依据另一请求权起诉，此时不发生违反既判力的问题。总的来看，旧实体法说以实体法上有不同评价、诉讼上就有不同的诉讼标的为其理论支点，因而有“便于法院裁判和当事人攻击防御，既判力客观范围明确”的优势，但同时也存在着一个事件有几个诉讼的重大缺陷，以致“增加当事人讼累，增加法院的案件，减损民事诉讼之功能，同一个事件可能有几个判决并存。”④
新的诉讼标的理论是在批判旧理论的基础上形成的，旨在解决旧理论所不能解决的请求权竞合问题。新诉讼标的理论将诉讼标的从实体法关系中完全分离出来，构成诉讼法上的诉讼标的概念。原告提起诉讼，只需主张所希望的法律效果或地位，而不是实体法上的权利，只需要讲明自然事实即可，而不强求其说明到底基于哪一种法律理由。新诉讼标的理论经历了从二分支说到一分支说的演变。
二分支说也称为诉的声明及事实理由合并说。该说认为，诉讼标的应以原告陈述的事实理由和诉的声明为根据加以确认；凡诉的声明与事实理由任何一种要素为多数时，则诉讼标的为多数，从而发生诉的合并、追加与变更。在实体法请求权竞合时，只要诉的声明和诉的事实理由合并构成一个诉讼标的，则不论实体法上存在多少个请求权，也不发生多个诉讼标的问题。二分支说确立了实体法请求权竞合时诉讼标的的识别标准，但也遇到了问题，即如果几个请求权的发生是基于几个不同的事实，而要求的是同一给付，诉讼标的应如何识别？如原告以买卖的原因关系和票据关系同时向被告请求给付价金的诉讼。按照二分支说，买卖关系和票据签发的事实各自成为不同的事实理由，此诉讼中应为两个诉讼标的。
一分支说也称为诉的声明说。该说认为，诉讼标的以诉的声明或原告起诉的目的为识别标准。以同一给付为目的的请求即便存在着不同的事实理由，仍只是一个诉讼标的。一分支说不仅合理解释了实体法请求权竞合时诉讼标的的单一性，也解决了诉讼请求单一而有几个事实理由时诉讼标的应当如何识别的难题。但一分支说也同样存在问题。首先在请求给付金钱或替代物的诉讼中，由于一分支说一味地追求纯诉讼上的诉讼标的概念，在识别诉讼标的时不将事实理由考虑在内，导致几乎无法判断诉讼标的是否同一。其次法院在审理时不论事实理由，只要是一个诉讼声明就认定为一个诉讼标的，这无疑会扩大法院判决的既判力范围。
新实体法说是主张诉讼标的理论研究应回到实体法领域的一种学说，它与旧实体法说相对应。该说认为，诉讼标的的一系列问题，本源出在实体法请求权竞合上，因此应当从根本上修正实体法竞合理论。这一修正即，事实关系单一的数个实体法请求权竞合，只是请求权基础竞合；因不同事实关系所发生的数个请求权竞合才是真正的请求权竞合。由于实体法理论中关于请求权竞合和请求权基础竞合的区别标准并未能统一，新实体法说很难让人信服。这一学说归根到底还是认为诉讼标的的确定取决于实体法上的请求权，它只是力图追求使其理论能具有新诉讼标的理论所具有的效果而已。
纵观新旧诉讼标的理论的论争，争议的焦点主要是诉讼标的的识别标准。由于识别标准不同，导致不同理论在一事不再理和既判力问题上得出不同的结论。
2、二分支说的优势和完善。
笔者主张采纳诉讼法学说中的二分支说。理由是二分支说体现了现代民事诉讼发展的方向，具有可操作性、合理性。
（1）相对于实体法说，二分支说体现了现代民事诉讼的发展方向。
诉讼标的的旧实体法说产生于私法诉权说盛行的时代，那时学者们认为，民事诉讼法中的诉权不过是权利保护请求权的另一种形态，权利保护请求权本身就是诉讼标的，将私法上的请求权概念，移植到公法领域，就此提出了旧说理论。在这个时代，民法关系相对简单，法典条目界定清晰，民法典能够涵盖私法社会的大部分内容，人们普遍认为，法院只需要严格依法办事就可以了。首倡旧说的威瓦哈教授就坚持认为，诉讼法不过是为了完成实体法规定的目标而在实体法的指导、约束下而形成的。旧说直接将实体法上的请求权概念移植到诉讼法领域的做法，符合了这个时代的要求。
1931年，罗森伯格教授发表了《民事诉讼法上的法律观点之变更》和《诉讼标的》的论文，认为原告在诉讼中所关心的是诉讼的结果，而并非请求权或形成权在法律上有如何之性质，原告只需要将其希望的法律结果加以主张就可以了，从而奠定了新说的理论基础。⑤此时，随着社会的发展变化，民法典已经没有能力完全涵盖私法生活，法院得以发挥更大的作用，20世纪20至30年代出现的诸多社会问题要求法院对法律予以宽泛的解释。由耶林的目的法学、法国的科学学派、德意志的自由法学和利益法学共同形成的自由法运动，对概念法学展开了猛烈的抨击，辩证推理、论理解释等新的法学方法得到了倡导。经过一大批杰出的诉讼法学者的研究和富有创造性的努力，民事诉讼法学的理论基础得以形成，民事诉讼法开始摆脱民法附庸的地位。
时至今日，私法社会与旧说诞生之日相比已经发生了巨大的变化，科学技术、经济的发展以及由此所带来的人们观点的变化使私法社会的内容变得无比复杂，稳定而机械的成文法已经无法像过去那样涵盖私法生活，概念法学的统治地位已经动摇，就连一直信奉“三段论”司法逻辑的德国人也开始在司法实践中尝试法官造法。旧说在当代就显得不合时宜，因为当代社会需要民事诉讼法发挥更大的作用，在贯彻民法所预设的私法秩序的同时，社会还需要民事诉讼法承担起填补民法缺漏、修正民法谬误的责任。相反，新说摆脱了民事实体权利与实体法律关系的绝对束缚，以当事人在诉讼上的主张作为诉讼标的，直接将纠纷的整体作为审判的对象。在审理过程中，由于无须拘泥于民事实体法，法官可以较为灵活地解决纠纷，如果纠纷本身已经为民事实体法所涵盖，且民法的规定又是合理的，法官就可以直接适用，如果纠纷本身没有被民法所涵盖或者民法的有关规定明显不合理，法官则可以在民法以外发现、确认新的民事权利，以填充、修正民法的缺陷，使民事诉讼法与民法一同创造正义的私法秩序。
在我国，理论界与实务界都存在这样一种观点：人民法院民事诉讼主管的法律关系必须是依照民事实体法形成的社会关系，当事人主张的权利必须是由民事实体法规定的权利。于是一些新型的案件就无法为法院所受理，当事人的游离于实体法之外的正当权益便无法得到救济。我国一些学者已经认识到问题的严重性，主张扩大我国民事诉讼主管的范围，切实保护“形成中的权利”。笔者认为，新说的适用可以在一定程度上解决问题，新说以当事人在诉讼上的主张作为审判的对象，审判与讼争的关键是当事人在诉讼上的主张是否合理，而不是民法是否有所规定，这样便摆脱了民法对法官的绝对束缚，法官可以将各种类型的案件纳入诉讼系属，再通过审理决定是否支持原告的诉讼请求。
（2）二分支说相对于一分支说更为合理，更具可操作性。
首先，没有一种权利主张能够脱离事实而存在，一分支说完全
不考虑原因事实，势必使当事人的主张成为空中楼阁、无源之水。其次，一分支说也不符合司法审判的实践规律，法官在审查案件时不可能脱离纠纷事实，只考虑抽象的权利主张。第三，二分支说相对于一分支说，在诉的声明之外把当事人提出的原因事实也作为诉讼标的的识别标准之一，可以兼顾当事人主义和职权主义的优势。一方面可要求当事人围绕请求裁判的事项充分提出诉讼资料以证实其事实主张，在强调当事人举证责任的基础上把当事人的积极性调动起来，从而对发现案件的客观真实起着积极作用。另一方面也可使法院不完全受当事人事实主张的限制，而有权对案件事实进行必要的调查，并适当干预当事人的权利处分行为，以便维护社会的公共利益。
当然，二分支说并不是完美无缺的，没有哪一个理论是能够包治
百病，解决所有问题的。笔者认为，在二分支说适用过程中产生的有关问题，是可以克服和解决的。例如在基于买卖关系的给付诉讼和基于票据关系的给付请求中的问题，可以采取法律效果评判的方法，对产生同一法律效果的给付请求认定为重复诉讼，或基于一次损害不能得到两次赔偿的法律原则予以驳回。同时，对于是否构成同一事实的问题，在具体案件中如当事人已经提出明确的法律主张，也可对该权利的事实依据加以观察对照，不能机械地完全抛开明确的法律规定。大陆法系，特别是德国法，往往过于追求理论体系的完整和完美，希望能建立一种解决所有问题的法律理论，这也是不切实际的。总之，诉讼标的二分支说与其他学说比较，虽有不足，但更加合理实用，也体现了现代民事诉讼的发展方向，应当为我们所采纳，并给予不断的完善和发展。
综上所述，一事不再理原则在适用中应当以同一当事人和同一诉讼标的作为重复起诉的识别标准。对同一诉讼标的的判断，应在考虑诉的主张和原因事实的基础上，结合有关法律原则和法律效果综合判断。
三、我国立法规定的不足和完善。
我国民诉法没有对“一事不再理”作为诉讼原则加以明确化。学界一般认为，我国民诉法第一百一十一条第（五）项的规定，就是体现了“一事不再理”原则。该项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”该规定不论在立法技术上还是在内容上都存在问题。该条只规定对生效判决、裁定不得再诉，未包括调解书、支付令等正式的法律文书。其次“但书”条款内容单一，没有包括其他可以重新起诉的情形。民诉法实际规定的是“一案不得再次起诉”，而并非真正意义上的“一事不再理”原则。笔者认为，“一事不再理”作为一条古老的民事诉讼规则，司法实践中已深入到法律职业者的法律意识之中，我国民事诉讼法在修订时应将其写入民事诉讼法的基本原则中，并在文字表达上予以明确化、规范化。


注：
① 薛江明著《本案中原告的诉讼请求权不应支持???兼论处分原则与一事不再理》。
②高桥宏志著《民事诉讼法制度与理论的深层分析》，法律出版社，2003年12月第1版，第477页。
③周岩著《论民事诉讼中“一事不再理”原则的适用范围兼谈完善我国相关法律规定的设想》，载北京二中院《程序公正与诉讼制度改革》。
④杨建华《民事诉讼论文选集》，台湾五南图书出版公司1984年版，第421、422页。
⑤杨建华《民事诉讼法论文选集》，台湾五南图书出版公司1984年版，第423页。

湖北省荆州市人民政府


《荆州市物业管理办法》（荆州市人民政府令第88号）




《荆州市物业管理办法》已经2011年4月19日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年7月1日起施行。

市长 李建明

二○一一年五月二十五日



荆州市物业管理办法


第一章总则

第一条 为规范物业管理服务,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律和法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

第三条 本办法所称物业,是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指物业服务企业接受业主委托,依照合同约定对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境、公共秩序等提供相应管理服务的活动。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理。原有的住宅区,应创造条件逐步实行物业管理。

第五条 荆州市房产行政主管部门负责组织本办法的实施。各县市房产行政主管部门依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

公安、工商、物价、环保、住建、规划、电力、电信、邮政、计生等有关部门,依照法定职责和本办法的规定,负责相关管理工作。

各县(市)区人民政府、市开发区、街道办事处、乡(镇)人民政府和物业管理行业协会协助有关行政主管部门对物业管理市场进行监督、管理。

第六条 荆州市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业内经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展。

第二章 前期物业管理

第七条 同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位,应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律实行公开招投标,投标人不得少于3个;住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县(市)经县(市)房产行政主管部门批准,可以采取邀请招标的方式,向5个以上物业服务企业发出投标邀请书,选聘具有相应资质的物业服务企业。

政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。

第八条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第九条 规划、设计新建物业时,必须统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,并按开发建设总建筑面积比例确定物业管理服务用房。

(一)建筑规模在5万平方米以下的,应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业管理服务用房;建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业管理服务用房。

(二)多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的,应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。

(三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。

(四)住宅小区的物业管理服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。

第十条 规划行政主管部门应当按照本规定规划物业管理服务用房,在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积,并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。

第十一条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房:

(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或者涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能;

(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的,应当在物业管理服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

第十二条 房产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用房和各项共用设施,物业区域内的供水、供电实行一户一表。

建设单位应当在房产行政主管部门组织监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内,办理有关手续,将建成的物业管理服务用房和自行车棚等,向物业服务企业无偿提供,同时将区内配套设备、绿化等办理移交事宜。

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当在房产行政主管部门办理前期物业管理手续,并提交物业管理服务用房设置的室号、面积等相关资料。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理服务用房室号、面积、物业服务企业,并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同,要附在房屋销售合同之后。

第十三条 物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业服务企业使用、维修、养护,任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。

物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等,移交业主大会,归全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房产登记机构在房产登记册上予以记载,但不颁发房屋产权证书。

第十四条 建设单位应当在新建物业规划设计完成后,开始施工前1个月内通过招标选聘前期物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

第十五条 新建物业预售后,购买该物业的业主应与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务协议、临时管理规约。前期物业管理协议应当包括以下主要内容:

(一)双方的权利义务;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)公共绿化的维护;

(四)公共区域的保洁;

(五)公共区域的秩序维护;

(六)车辆的停放管理;

(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;

(八)物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理;

(九)物业档案资料保管;

(十)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。

第十六条 前期物业管理期间,业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内,向前期物业服务企业移交下列文件和资料,并实施承接查验:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料;

(二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

(三)物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料;

(四)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三章业主大会筹备组、业主、

业主大会、业主委员会和管理规约

第十八条 房屋权属证书记载的所有权人(夫妻双方)为业主。基于商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。业主享有以下权利:

(一)参加业主大会,发表意见并享有表决权;

(二)选举业主委员会主任、副主任、委员,并享有被选举权;

(三)监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作;

(四)接受物业服务企业提供的服务;

(五)监督物业服务企业的管理服务活动;

(六)法律、法规、规章规定的其他权利。

第十九条 业主履行以下义务:

(一)遵守管理规约和物业管理的有关制度;

(二)配合物业服务企业的管理服务活动;

(三)遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定;

(四)按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费,依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第二十条 业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员单位和工作职责。

筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自依法设立之日起,筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)审议物业服务企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议;

(六)监督物业服务企业的管理服务活动;

(七)决定专项维修资金的筹集、使用;

(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)对业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为进行制止,决定对其共同管理权的行使予以限制;

(十)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会决定本条款第(七)项和第(八)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算投票数。

第二十三条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会。

首次业主大会或者业主代表大会在与物业辖区的街道办事处或物业所在地房产行政主管部门的指导下,由建设单位和前期物业服务企业负责召开。

业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关单位、社区居民委员会、使用人代表列席。

物业使用人根据与业主的约定,享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。

第二十四条 业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成,业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生,每届任期3年,可以连选连任。

业主委员会不得从事与物业管理无关的活动,其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。同时,委员应具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;

(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的公信力和组织能力;

(四)配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

第二十五条 业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会或者业主代表大会;

(二)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(五)监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(六)审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算,提交业主大会或者业主代表大会决定;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内,业主委员会将下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案:

(一)业主大会或者业主代表大会成立情况报告;

(二)业主大会或者业主代表大会的议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会组成人员的基本情况;

(五)业主大会民主选举结果;

(六)维修金的使用、管理、续筹方案。

第二十七条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费或公共部位经营费用中列支,但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。

第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。

业主应当遵守临时管理规约和管理规约。包括以下内容:

(一)物业管理区域共有部分的使用和维护规则;

(二)业主管理使用专有部分的权利和义务;

(三)物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)业主承担物业管理区域各类费用的形式;

(六)违反管理规约应承担的责任。

业主在入住时,应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。

第二十九条 业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半签字同意:

(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹备和使用;

(二)提请业主大会决定调整物业服务费;

(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;

(四)提请业主大会批准物业服务合同;

(五)召集业主大会临时会议;

(六)终止委员职务;

(七)终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务;

(八)涉及业主重大利益的其他决定。

第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录,有出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。

第三十一条 业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定,业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地房产行政主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员会承担相应的法律责任。

第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

(三)获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十三条 业主委员会有以下情形之一时,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

(三)违反本条例第三十四条规定;

(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会终止委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并将记录载入档案。

第三十四条 业主委员会有下列情况之一时,其委员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主;

(二)因疾病或其他原因丧失工作能力;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职;

(五)被人民法院判刑。

第四章 物业服务企业

第三十五条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理服务的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书,持证上岗。

市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务人员的自律性监管,建立诚信档案和风险预警公告制度。

第三十六条 物业服务企业必须依法取得物业服务企业资质,并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。

第三十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,并具有监督管理责任。物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第三十八条 物业服务企业享有以下权利:

(一)依照有关规定和物业管理服务合同,制定物业管理服务制度和措施;

(二)依照物业管理服务合同收取物业服务费;

(三)制止物业管理区域内的违法、违章行为;

(四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;

(五)法律、法规、规章规定的其他权利。

物业服务企业应当履行以下义务:

(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;

(二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况;

(三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;

(四)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十九条 物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。

第五章物业管理服务

第四十条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的,可以采取招标方式选聘新的物业服务企业。

第四十一条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同,应当载明下列主要内容:

(一)业主委员会和服务企业的名称;

(二)物业管理服务区域的范围;

(三)物业管理服务的内容;

(四)物业管理服务的标准;

(五)物业管理服务的费用;

(六)物业管理服务合同的期限;

(七)违约责任;

(八)物业管理服务合同解除的条件;

(九)当事人双方的权利义务及约定的其他事项。

物业管理服务合同期限一般为3年。

物业服务企业接管物业项目,应当自物业管理服务合同签订之日起15日内,将物业项目情况报物业项目所在地的房产行政主管部门备案。

第四十二条 物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托,提供物业管理服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。

物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。

根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价,其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

实行政府指导价的,按照属地管理原则,由政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目,综合考虑物业服务质量,硬件配套设施因素,并进行服务成本监审,兼顾业主承受能力,合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务,由业主与物业管理企业,在物业服务合同中约定。

第四十四条 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,但业主负连带缴纳责任。

第四十五条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由房地产开发企业缴纳;购房后空置房屋的物业服务费,由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。

第四十六条 物业管理服务合同期限届满前3个月,业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的,重新签订物业管理服务合同;不再续聘的,业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当在业主委员会的监督下,向新物业服务企业办理下列移交事项:

(一)对预收的物业服务费据实结算后移交;

(二)移交全部物业资料和有关的财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物;

(四)其他应当移交的事项。

第四十七条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求实施物业管理服务:

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划,实施物业管理服务;

(二)在业主、使用人使用物业前,将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人;

(三)对物业管理服务区域进行全面巡视、检查,定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护;

(四)发现共用部位、共用设施和设备损坏时,立即采取保护措施,进行维修;

(五)接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业资料和有关的财务帐册;

(七)发现违反本办法或者管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和房产行政主管部门报告;

(八)按照物业管理服务合同的约定,做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。

第四十八条 物业服务企业应当向物业所在地的房产行政主管部门报送季度、年度统计表,以及其他相关统计资料。

第六章物业的使用和维护

第四十九条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。具体监管办法由市房产行政主管部门制定,报市政府批准后实施。

第五十条 物业在国家规定的保修期届满后,自用部分由业主自行维修、养护;共用部位和共用设施、设备,由物业服务企业维修、养护,其费用由全体业主分摊。出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况,相关责任人应当及时维修,有关业主应当配合。

物业服务企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当配合。

造成物业损失或者财物损失的,责任人应当承担修缮或赔偿责任。

第五十一条 业主使用物业应当遵守法律、法规和有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十二条 业主使用物业应当遵守下列规定:

(一)不得擅自拆除房屋的承重结构,或损坏外貌及用途;

(二)不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施;

(三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)不得违章搭建建筑物、构筑物;

(五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;

(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;

(七)不得侵占绿地、毁坏绿化设备;

(八)不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;

(九)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十)不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;

(十一)法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。

第五十三条 业主或者使用人装修房屋前,应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人,并签定装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。

因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的,由物业服务企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。物业服务企业根据预算,要求业主预付楼道修复费,修缮后按实际支出多退少补。

物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求的,应当劝阻制止,并及时向房产行政主管部门报告。房产行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。

第五十四条 业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业,不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并予以备案。需要经过有关部门批准的,按照有关行政管理规定办理。

第五十五条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备,均应符合有关法律、法规和规章的规定,并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意,并与业主代表大会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善共用设施和设备等。

第五十六条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的,应当符合有关法律、法规和规章的规定,并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。

物业管理区域内的机动车停车库,应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。其租赁期限最长不得超过6个月。

物业管理区域内机动车停车管理服务,包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等,统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位(以下简称停车管理单位)负责。

物业管理区域机动车停放应遵守以下规定:

(一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;

(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。

第五十七条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立独立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建设面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前,维修资金由市房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。县(市)政府房产行政主管部门应根据本地情况,合理确定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整和定期公布。

房产行政主管部门应在银行设立物业维修资金专户,实行按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用。

物业共有部分遭人为损坏的,其修缮费用由责任人承担。

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