【前注】面对房地产市场的持续升温，中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候，目前政府已经连续出台了若干调控政策，力求逐步达到调控房地产市场，防止房地产价格过快增长，逐步消减房市风险，稳定房市价格，稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策，从法律视角进行分析，提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见，以供参考。

　　关键词：主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

　　一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
　　中央政府房市调控政策主要涉及以下方面：
　　1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数；
　　2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
　　3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款；
　　4、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
　　5、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；
　　6、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款；
　　8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；
　　9、增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；
　　10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
　　11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策；
　　12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
　　13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
　　二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
　　根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策，本文从以下若干方面进行法律分析：
　　1、对房地产市场购买方的调控：
　　本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项，主要针对房产购买方，在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制，尤其是提高第一套房贷款首付比例，大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款，从很大程度上遏制了投机者，对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
　　2、对房地产市场销售方的调控：
　　本文涉及政策第7、8、10、11、13项，主要针对房地产开发企业，即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结：坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业，坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
　　3、对房地产市场经纪方的调控：
　　本文涉及政策第12项，主要针对房地产经纪方，在城市房地产市场，特别是城市二手房地产市场中，经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的，大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的，房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量，中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的，也是必须的。
　　4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控：
　　本文涉及政策第9项，主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策，该项的执行必须因地制宜，主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展，证据政策基于从源头上保障供应，从政策上有效调控，进而使得房地产市场稳定，进而持续带动国家经济的发展。
　　5、政府调控的主要途径：
　　从本文归纳的政府13项政策看，政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控，所使用的主要调控类型属于间接调控，所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
　　三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
　　1、房市调控目标体系：
　　本文认为，房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标，并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数，尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率，是设置调控目标和目标体系的重中之重。
　　例如，房产建造（包括建筑商和监理）的土木成本价值数据是20，政府税费和土地价值数据是20，房产商运营成本（人员工资、策划、营销等）价值数据是10，房屋成本定价数据50，市场售价100，则成本利润比为100%（实现利润的期限为利润周期，在相同的经济指数下，利润周期越短，则利润产生能力越高），根据经济学价值利润公式，当成本利润超过100%时，即可以称之为经济过热，结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此，政府调控目标应当基于经济学原理，运用经济价值规律，在保障企业合理利润的基础上，逐步建立一系列调控目标或目标体系，以保障基础价值，稳定市场价格，维护经济运行底座（社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高，国家经济风险指数相应越高），防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生，力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
　　2、房市调控法律规范制度：
　　本文认为，要从根本上解决房地产市场过热，房市价格盲目攀升的问题，仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的，应当考虑基于合理的目标体系，从根本上着手，从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
　　本文认为，政府进行间接调控，实施一系列调控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础，目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制，以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
　　基于以上论述，本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度：
　　（1）避免一味调控，注重引导，合理设计城市布局，正确引导人才和人口流向，注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规，运行经济学原理和社会学原理指导城市发展，从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
　　（2）借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度，从根本上说，房地产经济效率仅是暂时的，20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费，从长远角度看，应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业，避免城市居民都变成房奴，从而带来某种程度的社会经济隐患。
　　（3）设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格，房屋购置后空置一定时限收归国有，房屋出租必须区域登记征税，购买新房必须在规定期限内出售原住房，房产出售必须缴纳个人所得税，房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方，房产赠与及继承必须征税……
　　综上所述，房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济，保障居民居住权，维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者，将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域，仅仅依靠炒作房地产，国家经济从根本上无法得到长久和真正发展，国家和政府只有进行有效调控和引导，真正制定并落实惠民法律法规，保障民生，从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房，国家经济方可稳固发展。

参考文件：
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道；


作者：北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱：zsldls@126.com
文化部


文化部关于加强文化娱乐业管理整顿文化娱乐场所经营秩序的通知
文化部



各省、自治区、直辖市文化厅（局）：
为规范和繁荣文化娱乐市场，打击文化娱乐场所中存在的色情、赌博等违法活动，文化部曾于1993年颁布了《营业性歌舞娱乐场所管理办法》，以及与有关部门联合发布一系列关于文化娱乐场所管理的规范性文件。各地也相继制订了有关地方法规和规章。这些管理规范的发布实施
，对文化娱乐市场中出现的违法经营活动起到了有效的遏制作用。
但近一个时期来，文化娱乐市场的违法经营活动又有抬头的趋势，并出现了一些新的特点。少数歌舞娱乐场所经营者为牟取利益，用变相和更加隐蔽的手法，为色情服务大开方便之门；有的经营者打着招收“服务人员”的幌子，诱骗或以暴力手段胁迫妇女从事色情服务活动；游戏机娱
乐场所在非节假日期间违规接待未成年人的现象仍很严重，国家明令禁止的有奖电子游戏机经营活动在一些地区或明或暗地出现回潮；一些场所打着电脑培训、普及高科技知识的招牌，从事游戏经营甚至赌博活动；少数地方以发展经济为幌子，置国家有关法律、法规于不顾，搞所谓不受检
查的“开发区”、“特区”、“会员制俱乐部”等。这些违法活动严重扰乱了文化娱乐市场的正常经营秩序，破坏了文化娱乐业的行业形象，败坏了社会风气，已在社会上引起强烈反响。
为加强对文化娱乐业的管理，整顿文化娱乐场所的经营秩序，现将有关事项通知如下：
一、加大对色情、赌博等违法经营活动的整治力度
在文化娱乐场所中组织色情表演、为消费者提供色情陪侍等服务、利用电子游戏机或其他游戏设施进行赌博是严重的违法行为，各级文化行政部门要依照有关管理法规从重予以处罚。除没收违法经营者所得并处以罚款外，还要责令其停业整顿；对情节严重或屡教不改的，原发证机关必
须吊销《文化经营许可证》，并将组织者移送司法机关。
文化娱乐场所的经营者对其场所内发生的色情陪待、赌博、吸毒、传播淫秽物品等违法犯罪活动不加制止或制止不力的，除按有关管理规定处罚外，对屡不改悔者，要责令其停业整顿。对情节严重者，吊销其《文化经营许可证》。
二、切实加强对文化娱乐场所从业人员的管理
要严格执行文化娱乐场所法人代表和经营负责人的从业资格审查制度。凡受过剥夺政治权利或者故意犯罪被判处有期徒刑以上刑事处罚的人员，或因赌博、吸毒、卖淫嫖娼等行为受过收容教育、劳动教养的人员不得从事文化娱乐业经营活动；受到吊销《文化经营许可证》处罚的直接责
任人三年之内不能再次获得从事文化娱乐业经营资格。
要加强对文化娱乐业从业人员在政策法规、职业道德和经营管理方面的培训。要把文化娱乐场所法人代表和经营负责人参加培训、接受考核的情况作为年检换证的重要依据。省级文化行政部门对文化娱乐场所经营者的管理要制订规范，逐步完善，形成制度，达到先培训后上岗位。
各级文化行政部门要推广一些地方的成功经验，注重发挥各地文化娱乐业协会的作用，引导广大从业人员文明服务、守法经营，形成良好的职业道德和行业自律规范机制。
三、加强与有关部门的密切配合
地方各级文化行政部门要积极争取当地党委、政府的支持和公安、工商等部门的配合，动员社会各界的力量，在打击文化娱乐场所中色情、赌博以及无证经营等违法活动的斗争中，实现对文化娱乐业的规范管理和有效监督。同时，可采取设立群众举报电话，聘请社会监督员，定期邀请
人大代表、政协委员及各界人士座谈等办法，对文化娱乐业的总量、布局、档次、规模以及经营管理情况进行检查、监督，利用新闻媒体适时做好宣传工作，促进文化娱乐市场的健康发展。
四、提高认识，加强领导，狠抓落实
各地文化行政部门要从加强社会主义精神文明建设的高度，按照“一手抓繁荣，一手抓管理”的方针，在当地党委、政府的领导下，结合本地区文化娱乐市场的发展实际，研究新问题，尤其是对科技含量高的文化娱乐形式和活动，要认真做好管理工作。对投资规模较大的综合性文化娱
乐设施，要认真做好前期的立项审批工作，加强宏观调控。
要制定切实可行的管理办法，狠抓工作落实，做好文化娱乐市场的管理工作。将突击检查与日常管理结合起来，对于文化娱乐场所的违法经营活动，发现一起，处理一起，通过对问题的处理，举一反三，注意总结带有规律性问题，做好日常管理工作。
加强对城市周边地区的农村文化市场的监督检查。城市周边地区的农村文化市场是文化娱乐市场管理的重点和难点，各地除做好对其日常的依法管理之外，还要加大对其场所经营者经常性的法律、法规教育，加大监管力度，使他们规范经营、守法经营，为群众提供一个健康有益的文化
娱乐场所。



1998年3月3日