虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 02:20:22   浏览:9017   来源:法律资料网
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虚拟产权式商铺,是指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售,投资者拥有商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式。近年来,由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述,造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为,商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额,各买受人之间是按份共有关系,而不是独立产权的建筑物区分所有关系,商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先,由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址,不是物理形态的空间分割模式,商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”,商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次,从合同签订的目的来看,商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营,同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买,将不可能销售下去,即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时,商铺份额的价值相同,其并不按照实际商铺的位置区别价格,所以其并不关心铺位的具体位置。因此,从合同签订的目的上,也反映出商铺物权独立价值“弱化”,更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外,但凡采用商铺销售模式的商城,都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定,合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理,而投资人不能私自经营,也不得私自委托别人经营,故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求,房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”,并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构,而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束,否认权利人对商铺的支配性,同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述,将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


(作者单位:河南省义马市人民法院)
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珠海市商品交易市场管理条例

广东省珠海市人大常委会


珠海市商品交易市场管理条例
珠海市人大常委会


(1997年11月11日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1997年11月11日公布 1998年1月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为促进商品交易市场的发展,加强商品交易市场的管理,维护市场交易秩序,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称商品交易市场(以下简称市场),是指有固定场所、相应设施,有30个以上经营者入场,实行集中、公开交易的各类生活资料、生产资料市场。
本条例所称市场开办者,是指依法成立,从事市场投资、经营和管理的企业。
第三条 在本市行政区域内管理、开办市场和在市场内从事商品交易或者服务活动的公民、法人和其他组织,应当遵守本条例。
第四条 各级人民政府应当在统筹规划、合理布局、活跃流通、有利生产、方便生活、讲求效益的原则下,支持社会各方投资建设市场,组织、协调、督促有关部门做好市场管理工作。
第五条 商品交易活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则,遵守公认的商业道德。
第六条 县级以上工商行政管理部门是本行政区域内市场监督管理的主管部门,依法对市场实行分级登记和监督管理。其他有关部门按照各自的职责对市场实施监督管理。
第七条 市场监督管理应当遵循依法、公正、公开、高效和方便经营者、消费者的原则。

第二章 市场的开办
第八条 公民、企事业单位和其他组织及境外投资者,均可申请开办市场。
工商行政管理部门和其他有关监督管理部门不得开办市场;已开办市场的,应当按照国家规定实行管办分离。
第九条 开办市场实行企业登记注册制度。
第十条 开办市场应当具备下列条件:
(一)符合城市总体规划和商业布局建设规划;
(二)具备相应的场地、设施;
(三)具备必要的交通、治安、卫生、环境保护条件并符合消防技术规范要求;
(四)上市交易的商品符合国家规定;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第十一条 市场开办者申请办理企业登记注册,应当提交下列文件:
(一)申请书;
(二)县级以上人民政府或者其授权部门批准开办市场的文件;
(三)土地、房屋权属证明;
(四)标明市场方位和设施分布的设计图纸及相应资料:
(五)其他需要提交的文件、证明材料。
联合开办市场的,应当同时提交联办各方共同签署的协议书。
第十二条 经市人民政府或者其授权部门批准开办的市场,由市工商行政管理部门登记注册。
经区(县)人民政府或者其授权部门批准开办的市场,由市场所在地的区(县)工商行政管理部门登记注册。
第十三条 工商行政管理部门在接到市场登记注册申请后,对符合登记条件的,应当在30日内发给营业执照;对不符合登记条件的,应当说明理由并书面通知申请人。
第十四条 市场合并、迁移、分立、撤销或者变更其他登记事项的,市场开办者应当在作出变动决定之日起30日内持相关的批准文件向原登记机关申请办理变更或者注销登记。
第十五条 工商行政管理部门应当在核准市场开办、变更、注销登记后30日内发布公告。

第三章 市场开办者的权利与义务
第十六条 市场开办者享有下列权利:
(一)依法自主经营;
(二)依法收取场地、设施租金和其他服务费用;
(三)拒绝法律、法规规定以外的其他行政性收费和各种形式的摊派;
(四)法律、法规赋予的其他权利。
第十七条 市场开办者应当履行下列义务:
(一)负责市场经营设施、安全防范设施和卫生设施的建设、改造和维修;
(二)建立健全市场治安、消防、卫生、环境保护、消费者投诉等制度;
(三)维护市场秩序,配合工商行政管理部门和其他有关部门对市场的监督管理,保护经营者和消费者的合法权益;
(四)协助工商行政管理部门对入场经营者的主体资格和上市交易商品进行审查;
(五)遵守企业年度检验和市场统计制度;
(六)执行工商行政管理部门提出的服务行业配套设置要求;
(七)法律、法规规定的其他义务。
第十八条 市场开办者不得擅自扩大市场场界,不得擅自改变市场功能,不得对在市场场界周边摆摊设点进行交易的经营者收取费用。
第十九条 市场开办者应当按照公开、公平的原则和划行归市的要求,采取分类抽签等方式,安排经营场地。
第二十条 市场开办者不得对市场内的经营者和消费者违法设立收费项目。
市场开办者向经营者收取场地、设施租金或者其他服务性费用的,不得超过物价管理部门规定的最高标准;需要提高租金、费用的,应当报物价管理部门批准。

第四章 经营者和市场交易行为
第二十一条 进入市场从事商品交易或者服务活动的经营者必须持有工商行政管理部门核发的营业执照。
法律、法规对经营者资格另有规定的,从其规定。
第二十二条 经营者进入市场经营必须遵守市场公约及经营管理规定。
经营者在市场内固定经营的,应当与市场开办者签订入场经营书面协议。
第二十三条 经营者应当依法纳税,并按国家有关规定缴纳市场管理费。
第二十四条 经营者应当在经营场地明显处悬挂营业执照,不得在市场统一划定的经营场地之外摆摊设点。
第二十五条 经营者不得伪造、涂改、转让、出租、出借营业执照或者许可证,不得擅自改变经营范围或者经营方式。

第二十六条 经营者应当使用国家法定计量单位和合格的计量器具。
第二十七条 经营者应当遵守国家价格管理规定,经营商品或者提供服务实行明码标价。
经营者向消费者出具的购物凭证或者服务单据应当真实,对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量等正当要求,不得故意拖延或者拒绝。
第二十八条 下列物品禁止在市场上交易:
(一)国家和本省重点保护的野生动植物及其制品;
(二)走私物品;
(三)非法出版物、音像制品;
(四)有毒、有害、污秽不洁、腐烂变质的食品,病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产及其制品;
(五)应当检验、检疫而未检验、检疫或者检验、检疫不合格的农副产品及其制品;
(六)假冒伪劣商品、国家明令淘汰的商品,过期、失效、变质的商品;
(七)法律、法规禁止上市交易的其他物品或者商品。
第二十九条 除国家法律、法规规定的主管部门批准的经营者外,其他经营者不得经营下列商品:
(一)管制刀具和爆破器材;
(二)易燃、易爆、剧毒及其他化学危险品;
(三)麻醉药品、精神药品、毒性药品和放射性药品;
(四)金、银、文物和有价证券;
(五)法律、法规限制上市交易的其他商品。
第三十条 市场交易禁止下列行为:
(一)强买强卖,欺行霸市;
(二)串通、联合定价,哄抬物价;
(三)掺杂使假,以假充真,以次充好,以不合格产品冒充合格产品;
(四)短尺少秤,销售商品不足量;
(五)法律、法规禁止的其他不正当交易行为。

第五章 市场的监督管理
第三十一条 工商行政管理部门对市场实施监督管理的主要职责是:
(一)贯彻执行有关市场监督管理的法律、法规和规章,制定相应的管理制度和措施;
(二)对市场的开办、变更和注销进行登记注册;
(三)指导市场开办者制定市场规章制度,并监督实施:
(四)对市场招商、招租、刊登市场广告进行监督管理;
(五)依法审查、确认经营者的主体资格和上市交易商品的合法性;
(六)建立市场登记档案管理、年度检验和市场统计制度;
(七)依法查处市场交易活动中的违法行为,保护合法经营,维护市场秩序;
(八)组织创建文明市场,为市场创造良好的交易、服务和管理环境;
(九)法律、法规规定的其他职责。
第三十二条 公安、税务、食品卫生、畜牧兽医等行政部门可以根据需要,在市场内设置专门机构或者派驻专职人员分别负责市场的治安、税收、食品卫生监督管理和畜禽、肉类检疫检验工作。
第三十三条 市场监督管理人员应当依法行政,文明管理;在市场内调查或者进行检查时,应当向当事人或者有关人员出示证件。
第三十四条 市场监督管理人员不得从事经营活动,不得利用职权徇私舞弊,索贿受贿,侵害公民法人或者其他组织的合法权益。
第三十五条 市场管理费由工商行政管理部门对进入市场交易的经营者按照规定的范围和标准收取,并出具财政部门统一监制的专用票据。

第六章 法律责任
第三十六条 市场开办者违反本条列规定,有下列行为之一的,由工商行政管理部门予以处罚:
(一)未经登记注册擅自开办市场,或者隐瞒真实情况、提供虚假证明取得登记注册,或者不按规定办理变更登记、注销登记、年度检验手续的,依照国家有关法律、法规的规定处罚;
(二)违反本条列第十七条第(一)、(二)、(六)项规定,不履行义务的,责令改正,并可视其情节轻重,处以5000元以上2万元以下的罚款;
(三)违反本条例第十八条规定,擅自扩大市场场界,或者改变市场功能,或者对在市场场界周边摆摊设点进行交易的经营者收取费用的,责令改正,并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十七条 经营者违反本条列规定,有下列行为之一的,由工商行政管理部门予以处罚:
(一)违反本条列第二十一条规定,属无照经营的,按照国家有关法律、法规的规定处理;
(二)违反本条列第二十三条规定,不按规定缴纳市场管理费的,责令限期补缴;逾期不缴的,按日应加收缴市场管理费的1%的滞纳金;
(三)违反本条例第二十四条规定的,责令改正,并处以500元以下的罚款。
第三十八条 违反本条例其他有关规定的,分别由工商、公安、计量、物价、税务、食品卫生、畜牧兽医等行政部门依照有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十九条 扰乱市场治安秩序,以暴力、威胁等手段阻碍市场管理人员执行公务,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对行政机关依照本条例作出的具体行政行为不服的,可以依法申请复议或者直接向人民法院提起行政诉讼。
第四十一条 市场监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附 则
第四十二条 本条例自1998年1月1日起施行。



1997年11月11日

新闻专业人员职务试行条例

中央职改领导小组


新闻专业人员职务试行条例

1986年2月25日,中央职改领导小组

第一章 总 则
第一条 为了加强对新闻专业队伍的培养、考核和合理使用,鼓励他们在新闻工作岗位上努力学习,提高政治和业务素质,发挥积极性、创造性,促进新闻事业的繁荣和发展,更好地为建设四个现代化,为建设社会主义物质文明和精神文明服务,特制定本条例。
第二条 新闻专业人员职务根据新闻事业单位的性质、任务和工作需要设置。
记者职务设高级记者、主任记者、记者、助理记者。高级记者、主任记者为高级职务,记者为中级职务,助理记者为初级职务。
编辑职务设高级编辑、主任编辑、编辑、助理编辑。高级编辑、主任编辑为高级职务,编辑为中级职务,助理编辑为初级职务。
第三条 各级新闻单位在定编定员的基础上,对各档次新闻专业人员职务实行限额聘任或任命。
第四条 新闻专业职务的结构比例和限额,由全国新闻职称改革领导小组根据各级新闻单位所承担的任务、实际工作的需要、现有专业人员的文化结构和专业水平等情况作出原则规定。

第二章 任职条件和岗位职责
第五条 评审、聘任或任命新闻专业各档次职务,必须以专业人员的政治品德、学识水平、专业能力、工作成就、履行职责的实际能力和效果为主要依据,并适当考虑其从事新闻专业工作的资历。
第六条 担任新闻专业各档次职务的记者、编辑,必须拥护中国共产党的领导,热爱社会主义祖国,努力学习马克思列宁主义、毛泽东思想,自觉地坚持无产阶级新闻的党性原则,在政治上同党中央保持一致,积极宣传和执行党的路线、方针、政策,实事求是,密切联系群众,恪守新闻工作纪律和职业道德,为实现党在各个时期的任务贡献力量。
第七条 助理记者、助理编辑
任职条件:
高等院校本科毕业见习一年期满,或获硕士学位、获第二学士学位、获研究生结业证书,具备下列条件者,可担任助理记者、助理编辑:
(一)初步掌握马克思列宁主义、毛泽东思想基础理论,了解党的方针、政策;
(二)系统学习过新闻基础理论和科学文化知识;
(三)基本掌握采访、编辑业务和本职工作的专业技能,有一定的写作水平;
(四)初步掌握一门外语。
岗位职责:
在记者、编辑指导下,完成新闻稿件、节目的采编任务。
第八条 记者、编辑
任职条件:
担任助理记者、助理编辑职务4年以上,或获硕士学位担任助理记者、助理编辑职务2年以上,获博士学位,具备下列条件者,可担任记者、编辑:
(一)掌握马克思列宁主义、毛泽东思想的基础理论,有一定的政策水平;
(二)具有较系统的新闻基础理论、专业知识和科学文化知识,熟悉自己所从事的报道领域的基本情况;
(三)熟练地掌握采访、编辑业务和本职工作的专业技能,能较好地处理和采编各种新闻体裁的稿件或节目,有较高的写作水平,工作有一定成绩;
(四)掌握一门外语。
岗位职责:
独立承担新闻采访、写作和编辑的任务;总结新闻业务的经验教训;指导和帮助助理记者、助理编辑以及通讯员的新闻业务活动。
第九条 主任记者、主任编辑
任职条件:
担任记者、编辑职务5年以上,或获博士学位担任记者、编辑职务2年以上,具备下列条件者,可担任主任记者、主任编辑:
(一)具有相当的马克思列宁主义、毛泽东思想理论水平和政策水平;
(二)具有系统的新闻理论、专业知识和较为广博的科学文化知识,对新闻专业的某一方面有研究和专长,有一定水平的论著;
(三)新闻工作经验比较丰富,能解决采编工作中的疑难问题,工作成绩显著;
(四)熟练掌握一门外语。
岗位职责:
正确掌握宣传报道方针,制定宣传报道计划;审定稿件,确保稿件的质量;进行调查研究,采编重要稿件和撰写重要言论;组织和指导采编活动,解决采编工作中遇到的问题;总结新闻工作经验,培养新闻专业人员,加强新闻队伍的建设。
第十条 高级记者、高级编辑
任职条件:
担任主任记者、主任编辑职务5年以上,具备下列条件者,可担任高级记者、高级编辑:
(一)具有较高的马克思列宁主义、毛泽东思想理论水平和政策水平;
(二)能运用马列主义理论指导新闻工作的实践和新闻理论的研究,并有较深的造诣,有广博的科学文化知识,有较多和较高水平的论著,有些可作范文;
(三)新闻工作经验丰富,能解决采编业务中的重大疑难问题,在采编业务方面有创新,工作成绩卓著,并在新闻界有一定影响;
(四)对新闻事业的发展和新闻队伍的建设有较大的贡献;
(五)熟练掌握一门以上外语。
岗位职责:
根据党的路线、方针、政策,制定一个时期的宣传报道计划,检查宣传报道的效果;撰写、修改和审定重要稿件;指导和从事重大的采编活动;认真调查研究,及时发现新情况和新问题,为中央提供重要的参考材料和意见;密切结合实际,从事和指导新闻理论的研究,培养新闻专业人才,建设新闻工作队伍。
第十一条 在聘任专业职务时,一般应严格遵守学历规定。对确有真才实学、成绩卓著和贡献突出者,可不受规定学历的限制。

第三章 评审和聘任
第十二条 各省、自治区、直辖市以及各新闻单位设立新闻专业职务评审委员会(简称评审委员会),负责组织实施新闻专业职务的评审工作。评审委员会委员,由新闻单位主管新闻业务的负责人提名或新闻专业人员推荐,行政领导批准。
第十三条 新闻单位聘任各档次新闻专业人员职务,须先将拟任职人员的有关材料提交评审委员会评审,经评审合格,由单位行政领导根据工作需要在比例限额内聘任或任命。
第十四条 聘任专业职务,实行任期制,一般以3年至5年为期,可以连聘连任。在任职期间,成绩突出,经评审组织评审,符合条件者,可以提前晋升;长期完不成或发生重大错误造成严重损失者,可以解聘或降职。
第十五条 各档次新闻专业人员任职,均须经相应的新闻评审组织评审核定。高级记者、高级编辑职务须经省、自治区、直辖市和国务院部委一级的评审委员会审定,并报全国新闻职称改革领导小组平衡审核。主任记者、主任编辑职务须报省、自治区、直辖市和国务院部委评审委员会平衡审定,记者、编辑职务须报局一级评审组织审定。助理记者、助理编辑须报处一级评审组织审定。
第十六条 评审和聘任新闻专业职务,必须严肃认真地按照规定执行。对营私舞弊者,要严肃处理。

第四章 附 则
第十七条 本条例适用于以发布新闻为专业的报社、通讯社、广播电台和电视台的现职新闻专业人员。
第十八条 各省、自治区、直辖市新闻专业职务主管部门和新闻单位,根据本条例,结合本地区本单位的实际情况,可制定实施细则。
中国人民解放军的新闻专业职务主管部门,可根据本条例,结合军队的具体情况,制定实施细则。
第十九条 本条例自公布之日起实行。
第二十条 本条例的解释权归全国新闻职称改革领导小组。