中国境外投资核准制度改革刍议/余劲松

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:49:02   浏览:8608   来源:法律资料网
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  余劲松 中国人民大学法学院 教授 , 陈正健 中国人民大学法学院

  关键词: 境外投资/核准制度/行政许可/公共利益

  内容提要: 我国境外投资核准制度有助于维护我国的安全和利益,保证境外投资健康发展。但是,这一制度也存在某些问题,如核准范围模糊,核准条件采取肯定列举式不尽合理,以及核准机关及其权限存在冲突或重叠等,对中国企业境外投资构成了障碍。为进一步适应我国经济发展和境外投资的需要,对这一制度进行改革势在必行。境外投资核准制的改革方向是缩小境外投资核准的范围,避免双重核准,逐步向自动许可制及登记备案制过渡,并健全、完善其他相应的配套制度和措施。

  我国境外投资核准制度是规制境外投资的重要手段,实质上是对我国企业境外投资权利(机会或资格)的一种再分配,是对企业经济活动的一种政府管理。我国对企业境外投资从早期的严格审批制到2004年确立的核准制,经历了一个逐步放松管制的发展历程,基本适应了我国经济发展和企业“走出去”的客观需要。我国现行境外投资核准制度包括商务部主管的企业境外投资核准制度和国家发展改革委员会(以下简称国家发改委)主管的境外投资项目核准制度两部分。其相关规章制度主要包括:2009年商务部《境外投资管理办法》、2004年国家发改委《境外投资项目核准暂行管理办法》,以及2011年国家发改委《关于做好境外投资项目下放核准权限工作的通知》(以下简称《通知》)等。随着我国经济的快速发展和外汇储备的迅速增长,我国需要进一步鼓励企业“走出去”,发展境外投资,而现行境外投资核准制度无论是在核准范围还是在核准机关和程序方面均存在一些问题,对投资者境外投资构成一定的障碍。本文拟从境外投资核准范围、核准机关、建立和完善登记备案制,以及健全和完善其他配套制度和措施等四个方面,来讨论我国境外投资核准制度的改革问题。

  一、境外投资核准范围与条件及其改进

  (一)境外投资的核准范围与条件

  我国对境外投资核准分为两种,一是由商务部及省级商务主管部门对企业境外直接投资进行核准,凡属规定情形的企业境外投资均须报商务部或省级商务主管部门核准,[1]企业凭商务部门颁发的《企业境外投资证书》办理外汇、银行、海关、外事等相关手续,并享受国家有关政策支持。另一种主要是由国家和省级发改委对境外投资资源开发类和大额用汇类项目的核准,可称之为项目核准。资源开发类项目指在境外投资勘探开发原油、矿山等资源的项目,中方投资者的投资额以限额(2004年为3000万美元,2011年放宽到3亿美元)为界,分别由国家发改委和省级发改委核准。大额用汇类则指资源开发领域外的项目,中方投资额以限额(2004年为1000万美元,2011年放宽到1亿美元)为界,分别由国家发改委和省级发改委核准。[2]投资主体也须凭发改委的核准文件,办理外汇、海关、出入境管理和税收等相关手续。

  核准条件包括形式条件和实质条件两个部分。商务部《境外投资管理办法》采用否定式列举的方式规定核准的实质性条件,即凡是有规定的情形的境外投资都不予以核准;[3]国家发改委《境外投资项目核准暂行管理办法》则采用肯定列举的方式规定了核准条件,即境外投资必须符合规定的情形才能予以核准。[4]

  我国之所以对上述范围内的境外投资实行核准,主要涉及以下考虑因素:

  1.国家主权、安全和公共利益。境外投资可能会涉及到国家主权、安全和公共利益。例如,如果中国企业到那些与中国未建立外交关系、或者受到国际制裁的国家去投资,就可能影响到中国的国家主权和利益,涉及到中国承担的条约义务和国际声誉,或者可能影响我国与其他国家的关系。又如,如果中国企业将国家禁止出口的特有工艺和技术(特别是涉及军事和国防的技术)用于境外投资时,可能会造成这些特定工艺和技术的泄漏和外流,从而影响到中国的安全和公共利益。[5]

  2.国家的外汇管理。境外投资会直接影响到国家的国际收支平衡,因此对于实行外汇管理的国家来说,对境外投资用汇也会采取某些限制措施。例如,韩国以前也曾经对境外投资依据用汇额度进行审批。我国人民币目前还不能自由兑换,资本项目还存在一定程度的管制。一国的货币自由兑换必须具备一定的条件,包括汇率和利率市场化、宏观经济健康稳定、金融市场及监管体制完善、企业具有国际竞争力等。我国目前仍处于经济转轨时期,还必须循序渐进地推行有关改革措施,为人民币自由兑换创造条件。因此在这种情况下,我国政府对境外投资根据用汇限额进行核准具有必要性。随着我国近些年来外汇储备的增长,对境外投资用汇限额的核准范围也在逐步放宽。

  3.产业政策。为使境外投资符合我国的经济和社会可持续发展的需要,就必须对境外投资实行产业政策导向,促使境外投资有效、有序、协调、健康发展。[6]实行核准制,可以有效地防止企业境外投资时投向我国法律禁止经营的行业、或我国缔结或参加的国际条约规定禁止投资的其他产业。对于资源开发类产业来说,通过核准制,可以引导企业有序、协调的进行境外投资,防止中国企业海外竞标时可能发生的内部相互倾轧和恶性竞争,影响我国国内经济发展。

  (二)核准范围与条件方面存在的问题及其改进

  境外投资核准范围和条件涉及到公共利益与私人利益的平衡问题。公共利益一般被认为是相对于私人利益的概念,具体是指“在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限,否则全体国民就会蒙受严重损害”。[7]当公共利益与私人利益发生冲突时,一般认为公共利益优先于私人利益。公共利益优先性的确立在一定意义上就为政府规制经济活动提供了理论上的支持。正是基于此,中国境外投资核准制度实际上确立了一种公共利益优先于企业的境外投资权利(机会或资格)的预设,即国家对境外投资者投资权利(机会或资格)进行限制,是为了维护国家的公共利益。但是,对这种以维护公共利益为目的的政府规制,也必须予以限制,没有限制的政府干预既会损害私人利益,也会最终侵害公共利益。[8]因此,现行的境外投资核准范围和条件还需要改进或改革,限制和缩小其范围,明确其条件,增加透明度。

  例如,境外投资大额用汇类项目的核准应加以明确和限定。国家发改委《境外投资项目核准暂行管理办法》只是规定大额用汇类项目要实行核准,但对何谓“大额用汇”却没有定义。依据此规定,中方投资额1000万美元以上的由国家发改委核准,1000万美元以下的由省级发改委核准;《通知》中虽然将限额放宽到1亿美元,但两个文件均没有规定下限,即从多少数额的外汇额起才构成大额用汇类项目。由于没有用汇下限额的规定,实际上就变成所有的境外投资都必须经发改委核准,无论你用汇额度多少,哪怕你只用1美元,也同样需要省级发改委的核准。显然,这一核准事项需要修改。商务部《境外投资管理办法》规定中方投资者在1000万美元至1亿美元的投资者要报省级商务主管部门核准,这似乎表明1000万美元以上即为大额用汇类,但1000万美元以下的境外投资仍要经过核准,只不过形式简便了些。可见,这些规定并没有体现仅对大额用汇类境外投资进行核准的立法初衷,降低了政府核准的效率,给企业境外投资增加了负担和成本。

  又如,从产业政策上看,须经核准的应该主要是那些法律禁止境外投资的产业,以防止危害国家的安全和利益。对于鼓励境外投资的产业,原则上没有必要实行核准制。从2006年7部委联合发布的《境外投资产业指导政策》看,资源开发类产业属于鼓励境外投资的,但目前对此类境外投资项目要求核准。这样做在很大程度上是为了防止资源开发类项目境外盲目投资与自相竞争。通过核准制对资源开发类项目予以协调与监控,从目前来看具有必要性,但是也要看到,这种协调与监控不一定非得采取核准制的手段。从市场经济的角度看,通过完善公司治理制度,推行行业协会管理,结合政府的备案制和事后监管制度,也可以达到同样的效果。因此,随着我国市场经济的发展和完善,对境外投资产业的核准范围也应逐步缩小。

  此外,对于境外投资核准条件来说,采取肯定列举的方式和否定列举的方式的效果明显不同。如果采用肯定列举式,即要求境外投资符合某些公共利益的要求才能获得核准,这就不仅要经过较长时间的实质审查才能作出判断,而且也将能获得核准的境外投资限定在符合公共利益的较小的范围内,范围外的其他投资则不能获得核准;而若采用否定列举式,即境外投资只要不违反公共利益的要求就能获得核准,这就不仅程序更为方便快捷,而且也把不能获得核准的境外投资限定在一个很小的范围内,其它的大部分投资只要符合条件即可获得核准。核准制不同于审批制,相对而言,核准条件采用否定列举式能扩大企业境外投资自由权利的范围,限制政府规制境外投资活动的范围,并使核准制更为简便和具有效率。

  二、境外投资核准机关及其改革

  (一)核准机关及权限

  依据前述规定,中国企业境外投资核准和境外投资项目核准,分别由商务部和国家发改委两个政府部门行使核准权。

  对于企业境外投资来说,依据2004年商务部《关于境外投资开办企业核准事项的规定》,商务部是境外投资开办企业的核准机关,各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府商务行政主管部门(以下简称省级商务主管部门)受商务部委托对中央企业之外的其他企业在附件所列国家投资开办企业进行核准。而2009年商务部《境外投资管理办法》明确规定了“商务部和省级商务主管部门对企业境外投资实行核准”,[9]而且对商务部和省级商务主管部门的权限划分作了较为明确的规定。[10]

  对于境外投资项目而言,根据2004年国家发改委《境外投资项目核准暂行管理办法》,核准机关为省级发改部门、国家发改委和国务院,并对核准机关权限进行了明确的划分。这一规定在2011年的《通知》中得到了沿用,并对《境外投资项目核准暂行管理办法》中核准机关的权限进行了改进:(1)明确区分了地方企业和中央管理企业;(2)提高核准投资额上限,即省级发改部门的核准项目限额由原来的资源开发类项目3000万美元以下修改为3亿美元以下,非资源类项目1000万美元以下修改为1亿美元以下。

  商务部和国家发改委对境外投资实行分级核准,不仅给企业提供了便利,而且有利于提高核准的工作效率,还为企业进行行政复议以及行政诉讼提供了便利。

  (二)核准机关及权限方面存在的问题与体制改革

  商务部和国家发改委根据各自的规章都对境外投资行使核准权,两个部门在核准事项和权限上有一定的分工,但也有相互重合或重叠之处,从而导致企业境外投资时要经过双重核准。例如,根据商务部和国家发改委的上述规定,前往未建交的国家、或特定的国家和地区(如受国际制裁的国家、发生战争和内乱的国家)的境外投资,其投资项目要经过国家发改委核准,同时其投资也要经商务部核准。又如,对于大额用汇类境外投资,商务部和国家发改委也都根据类似的用汇额有核准要求。再如,凡属资源开发类境外投资项目,均需经国家或省级发改委核准,但根据商务部的现行规定,地方企业开展的能源、矿产类境外投资,应报省级商务主管部门核准。因此,如果一家地方企业准备进行1亿美元以下资源开发类的境外投资,按照商务部和国家发改委的相关规定,就必须既要向省级商务主管部门申请核准,同时也必须到省级发展改革部门申请核准。这就出现了两个核准机关同时对一项境外投资进行双重核准的现象。如果一家地方企业准备进行1亿美元至3亿美元之间的资源开发类项目,按照商务部和国家发改委的相关规定,它必须向商务部申请核准,同时还必须到省级发展改革部门申请核准。这就出现了同样一笔境外投资申请核准时,核准机关级别不匹配的问题。

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松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法(试行)的通知

吉林省松原市人民政府


松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法(试行)的通知

松政发〔2010〕7号


各县(区)人民政府,各省级开发区,市政府各委、办、局,各直属机构:

  《松原市物业管理实施办法(试行)》已经市政府四届十五次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真按照执行。


  二0一0年四月七日

    松原市物业管理实施办法

  (试 行)


  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号修订)及相关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  第三条 物业管理活动遵循业主自治与专业服务相结合的原则,实行社会化、市场化、专业化管理。

  第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其下设的物业管理办公室负责日常具体工作。

  公用事业、规划、司法、民政、卫生、环保、公安、财政、价格监督、税务、供电、广播电影电视、邮政、工商、电信等相关部门和街道办事处,依照各自职责,做好相关工作。

  街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会负责组织实施业主自治管理。对能够实行物业管理的楼房,实行专业化的物业管理。对不具备实行专业化物业管理的楼房、庭院卫生,要组织专人进行保洁,保洁人员工资及基础设施维护费用列入各级政府财政预算(宁江区列入市财政预算)。

  第五条 物业管理区域的划分原则:

  (一)有相对独立的共用配套设施设备,房屋总建筑面积不低于3万m2;

  (二)位于同一社区或位置接近,宜于统一服务与管理的;

  (三)原有住宅物业界线已经自然形成,且无争议的,划分为一个物业管理区域,也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单体住宅楼具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;

  (五)市、县(区)建设行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。

  划分物业管理区域可以由建设单位或业主委员会提出申请,市、县(区)建设行政主管部门在街道办事处和社区居民委员会的配合下划分。

  第六条 组织实施物业管理的原则:

  原有住宅物业或非住宅物业没有实施物业管理,产权单一的,由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或业主组织实施物业管理。


  第二章 业主及业主大会

  第七条 房屋所有权人为业主。业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。

  第八条 一个物业管理区域的全体业主组成业主大会;业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。

  业主、业主大会、业主委员会的权利、义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

  较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即以幢、单元等为单位,推荐一名代表参加业主大会会议。

  第九条 分期建设的住宅物业,首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时,可以召开业主大会。后期业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时,要重新召开业主大会。

  第十条 业主大会会议决定的事项,实行投票表决。

  住宅物业业主的投票权按套计算,每套住宅为1票。

  非住宅物业的投票权按建筑面积计算,100m2以下(含100 m2)的有1票投票权,每超过100 m2再计1票。

  第十一条 物业所在地建设行政主管部门负责监督指导、辖区街道办事处负责组织召开首次业主大会,并选举产生业主委员会。选举办法及其它有关事项按《建设部关于印发业主大会规程的通知》(建住房〔2003〕13号)执行。

  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到建设行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立情况材料;

  (二)物业管理区域基本情况材料;

  (三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;

  (四)业主委员会选举办法;

  (五)《管理规约》及《业主大会议事规则》;

  (六)业主委员会组成人员情况材料。

  第十三条 业主委员会每届任期要在业主大会议事规则中确定。

  业主委员会凭建设行政主管部门或街道办事处的备案证明,按有关规定申请刻制业主委员会的印章,印章样式报建设行政主管部门或街道办事处备案。

  第十四条 业主委员会要建立活动档案,档案包括以下内容:

  (一)各种会议的书面材料;

  (二)业主委员会选举产生的备案材料;

  (三)物业服务合同;

  (四)业务往来原始凭证;

  (五)业主委员会认为需要存档的其它材料。

  第十五条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:

  (一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

  (二)原有住宅、非住宅物业由业主承担。承担方式按业主投票权确定。

  第十六条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用等,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支,并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每6个月要将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内通告一次,接受业主监督、检查。

  第十七条 在物业管理区域内,可以建立由街道办事处、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度,联席会议由物业所在地的街道办事处主持,协调处理有关事宜。

  社区居民委员会依法履行自治管理职责时,业主应当接受社区居民委员会的管理。


  第三章 物业服务企业

  第十八条 物业服务企业取得资质证书后,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。

  已领取国家、省统一制发的物业服务企业资质证书的外地物业服务企业,在本市从事物业服务活动的,应当到市建设行政主管部门和物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。

  任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

  物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后15日内到市建设行政主管部门办理变更手续。

  物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。

  第十九条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费;

  (二)根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目时,收取相关费用;

  (三)制止违章搭建或其它侵害业主公共利益的行为,并向相关部门报告或向人民法院提起民事诉讼;

  (四)选聘专营公司承担专项服务;

  (五)个别业主无正当理由拒交服务费时,物业服务企业可以依法提起民事诉讼;

  (六)法律、法规规定的其它权利。

  第二十条 物业服务企业履行下列义务:

  (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

  (二)履行物业服务合同,提供物业管理服务,维护业主利益;

  (三)接受业主、业主委员会的监督;

  (四)定期公布物业服务费收支账目,接受咨询和审计;

  (五)接受政府有关行政管理部门的监督管理;

  (六)法律、法规规定的其它义务。


  第四章 前期物业管理

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位按有关规定选聘前期物业服务企业、并签订前期物业服务合同,到物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。

  第二十二条 新建物业必须实行前期物业管理。

  (一)新建物业的建设单位应通过招投标或协议方式选聘物业管理企业,实施前期物业管理,业主委员会成立后,由业主委员会选聘物业服务企业实施物业管理。

  投标人少于3个或多层住宅物业建筑面积小于3万平方米,高层住宅物业建筑面积小于2万平方米的,经物业所在地建设行政主管部门批准,采取协议方式选聘物业管理企业。

  (二)规划部门在审批规划设计方案时,应当征求建设行政主管部门的意见。

  规划、设计新建住宅物业时,必须按照规定设置物业管理用房及其它配套的共用服务设施、设备,要明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房面积按物业总建筑面积4‰的比例预留,不足100 m2的按100 m2预留。

  物业管理用房必须是可以独立使用的房屋(地下室除外)。物业管理用房产权为全体业主共有,由物业服务企业使用,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。

  (三)规划部门在核发建设工程规划许可证,建设部门在审查批准初期设计方案、核发《商品房销(预)售许可证》、工程验收及办理房屋使用权手续时,要按照各自职责,加强监督,严格把关。

  第二十三条 建设单位要按照下列标准建设物业管理用房:

  给排水、供电、供暖、卫生等要具备正常使用功能;

  小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,要在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

  第二十四条 物业管理用房中要安排10%的面积作为业主委员会的办公用房,但一般不低于20平方米,不高于50平方米。

  第二十五条 工程竣工时,按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足规定标准的,建设单位要按照规定标准以现有房屋补足。

  因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业用房时,要向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向建设行政主管部门提交物业管理用房承诺书。

  第二十六条 建设单位要选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同,但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的服务合同生效的,前期物业服务合同自行终止。期满前,由建设行政主管部门指导、街道办事处组织建设单位或业主代表筹备选举产生业主委员会,签订新的物业服务合同,以确保物业管理服务的延续。

  第二十七条 建设单位要在申请办理《商品房销(预)售许可证》前,提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明,并提交物业管理用房的位置、面积等相关材料,并在销售物业时,向买受人明示前期物业服务内容和《业主临时规约》。

  第二十八条 各级建设行政主管部门参与住宅小区物业综合验收。物业管理区域具备下列条件时,建设单位要向建设行政主管部门提出物业承接验收申请。

  (一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;

  (二)竣工验收合格,且验收资料齐全;

  (三)有符合规定的物业管理用房;

  (四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;

  (五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;

  (六)具备一定规模的住宅小区,必须安装远红外监控设备。

  第二十九条 各级建设行政主管部门要及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成验收小组,按照下列规定进行物业承接:

  (一)查验共用设施、设备,并做好查验记录;

  (二)对查验中发现的问题,开发建设单位要书面承诺修复时间、责任部门和修复达到的标准;

  (三)验收后,建设单位和物业服务企业要签订物业承接验收协议。

  第三十条 在办理物业承接验收时,建设单位要向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设备、设施的安装、使用和维修保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其它资料。

  物业服务企业要在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。


  第五章 物业管理服务

  第三十一条 住宅物业、非住宅物业服务收费按照《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》的有关规定执行。

  住宅物业服务收费,由业主大会与物业服务企业协商确定实行市场调节价或政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。

  物业服务收费实行政府指导价的,由市价格主管部门会同市建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的基准价及浮动幅度,并定期发布,具体收费标准由业主委员会在物业合同中约定。

  第三十二条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴存;物业产权发生转移的,原业主结清物业服务费。

  业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

  第三十三条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益归全体业主,分配方式由业主大会决定。

  物业管理区域内共有的机动车停车场(库),要优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人;停车位不得转让给物业管理区域外的单位或个人,有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人,出租收入归全体业主。

  车辆在物业管理区域内停放,收费和管理等事项,由业主大会决定。

  第三十四条 业主、物业使用人要按照城市规划行政主管部门批准或房屋权限证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋使用性质的,要征得有利害关系的业主同意,并经业主大会通过后,依法办理相关手续。

  第三十五条 业主大会通过招投标或其它方式选聘物业服务企业。在建设行政主管部门监督指导下进行物业承接,并在合同生效起30日内备案。

  第三十六条 物业服务企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务,按法律规定和合同约定承担责任。

  业主大会和物业服务企业发生服务合同纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。仲裁或诉讼期间,业主要按物业服务合同约定,足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业服务。

  合同期满,物业服务企业终止服务合同的,在业主大会确定新的管理方式前,由辖区街道办事处组织保洁企业实施保洁服务,并向业主收取相应费用;物业的维修由受益业主自行选择维修单位,并承担费用。

  第三十七条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜,续约的,要续签合同。不续约的,按照下列规定执行:

  (一)物业服务企业要按照当地物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主要按照物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

  (二)物业服务企业要在退出管理项目30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主;

  (三)物业服务企业要在退出管理项目前10日内,向业主大会、业主委员会移交物业维修、养护、更新、改造等技术资料;

  (四)物业服务企业要在退出管理项目前向建设行政主管部门和街道办事处提交报告。

  第三十八条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或业主大会决定不选聘物业服务企业而实行自治管理的,业主委员会应当履行管理职责。业主委员会要在街道办事处的组织、监督、指导下,制定自治公约,并向所在地街道办事处备案。

  服务费用按建筑面积每月每平方米不低于0.3元的标准,由业主委员会向业主收取。

  第三十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等单位要向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业服务企业签订委托合同,实行市场化运作。

  因跑、冒、滴、漏损耗产生的差额由经营单位承担,不得以任何理由向物业服务企业收取或向业主摊派。

  第四十条 物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费用按民用价格计量收取。

  第六章 物业的使用和维护

  第四十一条 业主或使用人装修物业,要遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,事先告知物业服务企业,并与其签订物业装饰、装修管理服务协议。

  物业装饰、装修管理服务协议示范文本由市建设行政主管部门制定。

  物业服务企业要按照装饰、装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,要立即制止,并督促改正;对不能改正的,要及时告知业主委员会并报告有关部门依法处理,也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第四十二条 物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备,属于全体业主共同所有,不得擅自处分:

  (一)物业用房;

  (二)门卫室、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;

  (三)按规划配建的非机动车车库;

  (四)公用绿地、道路、场地、水景等;

  (五)其它依法归全体业主所有的设施设备。

  第四十三条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)拆改房屋承重结构、主体结构、破坏房屋立面;

  (二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;

  (三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物,改变房屋外立面造型;

  (五)违章搭建保温阳台或原设计外的外附式防盗网;

  (六)未经许可设置营业摊点,开办娱乐项目等;

  (七)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;

  (八)排放污染物、有毒有害物质或产生超标准噪音;

  (九)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设备;

  (十)无独立下水设施的,不允许开办餐饮、美容美发等用水经营项目;

  (十一)法律、法规、规章和业主规约禁止的其它行为。

  第四十四条 供水、供电、供气、供热、排水等经营单位要依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。划分原则为:

  (一)供水:业主终端计量水表以外的供水设施设备;

  (二)供电:业主终端计量电表以外的供电设施设备;

  (三)供气:业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)供热:业主户外分户阀(含分户阀)以外的供热设施设备;

  (五)排水:业主楼外排水井(含排水井)以外的排水设施设备;

  (六)消防:住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查;

  (七)通信、有线电视:业主终端以外的设施设备。

  上述单位因维修、养护需要,临时占用、挖掘道路、场地的,要经业主委员会同意,签订施工协议后实施,并要及时恢复原状。

  第四十五条 物业服务企业受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备的,委托单位要支付相关费用。

  供水、供电、供气、供热、排水等经营单位需要的终端计量器具由经营单位负责提供、维修、养护、更新。

  第四十六条 产权属于保洁单位的环卫设施,由环卫保洁单位维护。

  物业管理区域内的生活垃圾,由物业服务企业运至转运站或环卫保洁单位指定地点后,由环卫保洁单位无偿运至垃圾处理场。非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主约定,由业主按规定标准支付。

  原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾,有约定的,从其约定;没有约定的,由环卫服务单位负责清扫和清运。


  第七章 专项维修资金

  第四十七条 专项维修资金的缴存、使用等管理工作由建设行政主管部门物业专项维修资金管理机构负责。

  专项维修资金的缴存方式、缴存对象、缴存比例,按建设部及省有关部门的规定执行。

  第四十八条 专项维修资金要在银行专户存储,按楼建账、按户核算,专项用于房屋共用部位、共用设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作它用。

  专项维修资金属于业主所有。

  第四十九条 购买新建住宅物业的,应缴存专项维修资金。管理单位必须提供专项维修资金专用票据。产权人办理所有权登记时,须出具专项维修资金专用票据。

  原有住宅物业(单体栋号)的大修、更新、改造等费用由全体业主按其拥有物业的建筑面积比例分摊。

  第五十条 专项维修资金的过户、续筹、结算,要遵守下列规定:

  业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;

  专项维修资金账面余额低于首次缴付额30%的,经业主大会会议研究决定,按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹;

  房屋灭失的,将专户账面余额返还业主。

  第五十一条 专项维修资金须经2/3以上有投票权的受益业主书面同意后方可使用。

  第五十二条 建设行政主管部门要定期将专项维修资金的收支和使用情况进行公示,并建立专项维修资金查询系统和监督制度及业主查询和对账制度。


  第八章 投 诉

  第五十三条 业主与物业服务企业发生纠纷的,可以向人民法院提起诉讼,也可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉。

  第五十四条 物业管理投诉的受理范围包括下列事项:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或不出具专用票据的;

  (五)擅自改变物业管理用房用途或不按照规定配置物业管理用房的;

  (六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或使用权的;

  (七)未按照物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;

  (八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;

  (九)法律法规规定的其它情形。

  第五十五条 下列的投诉不予受理:

  (一)投诉请求不明确的;

  (二)投诉人与被投诉人已达成协议的;

  (三)有关行政管理部门或人民法院已经受理的;

  (四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;

  (五)不符合法律法规和规章规定的。

  第五十六条 县级以上人民政府建设行政主管部门受理业主或物业服务企业投诉的,要在10日内向相关投诉人做出答复。其中:属于物业服务企业过失的,要通知其改正;不属于物业服务企业过失的,要依法向投诉人做出详细解释。


  第九章 法律责任

  第五十七条 建设单位、业主、物业服务企业违反本办法规定的,按有关法律、法规、规章处罚。

  第五十八条 建设行政主管部门或其它有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位上级机关或有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第十章 附 则

  第五十九条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。

  第六十条 本办法自 2010年5月1日起施行。1999年7月28日颁布的《松原市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

关于印发《肇庆市人民政府关于进一步完善外来人员务工环境的若干规定》的通知

广东省肇庆市人民政府


肇府[2005]58号






关于印发《肇庆市人民政府关于进一步完善外来人员务工环境的若干规定》的通知



各县(市)区人民政府,肇庆高新区管委会,市府直属各单位:

  现将《肇庆市人民政府关于进一步完善外来人员务工环境的若干规定》印发给你们,请遵照执行。







二○○五年十一月九日







肇 庆 市 人 民 政 府

关于进一步完善外来人员务工环境的若干规定



  外来务工人员是我市现代化建设的重要力量。为进一步改善投资营商环境,维护外来务工人员合法权益并提供良好的工作生活条件,根据有关法律、法规,并结合我市实际,特制定改善外来人员务工环境的若干规定如下:

一、加强外来务工人员就业服务工作

(一)继续清理涉及外来务工人员就业的行政审批事项,取消涉及外来务工人员的不合理登记项目及其收费,严禁在办理外来务工人员就业相关手续时附带其他收费或变相增加收费。

(二)劳动保障部门应定期向社会公布企业用工需求状况,组织外来务工人员就业专场招聘会和就业政策咨询活动,为外来务工人员提供就业信息引导。

(三)各公共职业介绍机构要将外来务工人员列入公益性服务对象,提供免费就业服务。严厉打击和坚决取缔非法和违规的经营性职业介绍机构,扶持发展一批依法运作、服务规范的经营性职业介绍机构。

(四)推行劳务派遣的务工形式,鼓励符合资质的劳务派遣机构承包建筑工地的劳务管理。

二、加大执行国家劳动保障法律法规的监督力度

(一)劳动保障部门要切实履行对用人单位遵守国家劳动法律法规情况进行监督检查的职责,指导用人单位建立健全与使用外来务工人员相关的规章制度,保障外来务工人员的合法权益。

(二)劳动保障部门应根据经济社会发展情况适时调整最低工资标准,定期公布劳动力市场工资指导价位,指导用人单位确立合适的工资水平。积极推动建立工资集体协商机制,监督用人单位严格执行最低工资标准和遵守国家规定的工资支付办法。

(三)劳动保障部门应建立以用人单位劳动保障守法诚信制度和重大违法行为社会公布制度为主要内容的劳动保障执法监督体系。对侵犯外来务工人员劳动保障合法权益的用人单位,应责令限期改正,并依法严肃查处。要推进劳动保障法律监督制度建设,聘请企业劳动保障法律监督员,建立健全对用人单位使用外来务工人员违法行为举报制度,公布举报电话,为举报者保密,对举报有功的人员给予奖励,并严肃查处违法行为。

(四)发生劳动争议时,劳动争议仲裁委员会应按照《广东省企业劳动争议处理实施办法》及时立案处理,通过调解和仲裁予以解决。加强对外来务工人员的法律援助服务,对因用人单位拖欠劳动报酬、工伤待遇等发生的案件,可视情况减免应由外来工本人负担的仲裁费或律师费用。

(五)劳动保障部门要依法督促用人单位按照国家的规定为外来务工人员缴纳各种社会保险,确保外来务工人员与其他劳动者享有平等的社会保险待遇;探索适合外来务工人员特点的社会保险待遇支付方式,方便外来务工人员参保和享受待遇。

(六)参加社会保险的外来务工人员,在与企业终止或解除劳动合同后,社会保险经办机构应根据本人意愿,按照国家和省、市有关规定给予保留社会保险关系或者随同转移个人帐户、接续社会保险关系;对无法转移、接续社会保险关系的外来务工人员,可以将养老保险个人帐户中个人缴费部分、失业保险生活补助一次性支付给其本人。

三、落实用人单位在改善外来务工人员劳动生活条件上的责任

(一)用人单位招用外来务工人员,应在外来务工人员求职报名登记后10日内确定是否录用,确定录用的,应按规定办理用工手续,并签订书面劳动合同,在劳动合同鉴证后的5个工作日内将劳动合同文本交予外来务工人员本人。用人单位应建立包括外来务工人员在内的录用劳动者登记核查制度,书面记载劳动者姓名、年龄、身份证号码、户籍所在地和录用时间等。

(二)用人单位不得扣押外来务工人员的身份证、暂住证、婚育证、毕业证等证件,不得向外来务工人员收取货币、实物等作抵押,不得以各种名目违规向外来务工人员进行收费。

(三)劳动合同可依照有关劳动法规约定试用期,但约定的试用期超过期限部分无效;用人单位对超过试用期限的,应按照非试用期的标准向劳动者支付劳动报酬和相关待遇。

(四)用人单位应遵守国家规定的工资支付办法,严格执行最低工资规定,明确发放工资的周期和日期,并以货币形式足额发放工资,既不得拖欠,也不得以提供食、宿等待遇为由,支付低于当地企业最低工资标准的工资。用人单位应保证外来务工人员与同单位同岗位本地务工人员同工同酬,并保证外来务工人员的工资水平与企业经济效益和企业平均工资增长水平相适应。

(五)用人单位应严格遵守国家的工时和休息休假制度。因生产工作需要确需延长工作时间的,用人单位应与工会和外来务工人员协商,并执行国家有关法定节假日加班工资标准。

(六)用人单位应依法为外来务工人员办理各种社会保险。矿山、建筑施工和危险化学品、烟花爆竹、民用爆破器材生产等用人单位,按规定为职工办理工伤保险的同时,应依法为施工现场从事危险作业的外来务工人员办理意外伤害保险。

(七)用人单位要保障外来务工人员与其他劳动者一样享有平等的劳动保障权利,提供的职工宿舍、饭堂和工作场所必须符合安全、卫生条件,职工宿舍不得与工作场所、仓库混合。外来务工人员发生事故伤害或按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病的,应按照“谁用工谁负责”的原则由用人单位按规定为外来务工人员申请工伤认定,并确保其享受法律法规规定的各项工伤或职业病待遇。

(八)用人单位与外来务工人员解除或终止劳动关系的,应依法在规定期限内为其办理申领失业保险待遇和社会保险关系转移手续。

四、改革外来务工人员入户和暂住管理办法

(一)设有集体宿舍、具备单位房产证、驻址已编制街门牌号的民营或外资企业,经批准可设立集体户口。

(二)连续暂住7年以上,有固定住所,有稳定经济收入,有计划生育证明,暂住期间守法的外来务工人员及其配偶、子女,以及其他符合入户条件的企业人员,除缴交按物价部门批准收取的工本费外,免费办理城镇人口入户手续。

(三)外来务工人员在本市办理暂住证可按年度办理,逾期的,按有关规定办理。

五、帮助外来务工人员解决子女入学困难。

(一)凡在我市居住半年以上并有固定住址、固定工作和收入来源的非户籍人口,其6—15岁子女随父母流入我市的,可以借读方式入读中小学校。

(二)连续在我市暂住5年以上,有固定住所,有合法就业或经营证明,有计划生育证明并依法纳税的外来务工人员,其6—15岁子女到教育行政部门指定学校就读的,与本地常住人口享受同等的义务教育权利,收费与当地居民子女一视同仁,负责接收的中小学校不得以任何理由拒收或以赞助作为入学条件。

(三)对持《广东省居住证》有效期3年及以上,有固定职业和固定住所的外来务工人员,其子女在居住地学校初中毕业,可参加当地的中考,就读普通高中和职业中学与当地学生享受同等待遇,在我市就读高中阶段全程毕业,可在居住地址报名参加全国统一高考。

(四)外来务工人员凭我市有关部门核发有效的流动人员就业证件(明)、暂住证、务工单位证明、子女原籍户籍证明及其他相关证明材料,向我市暂住地附近的公办中小学申请其子女入学;暂住地附近学校接收有困难的,申请人可持上述证明向暂住地所在县(市)区教育行政部门提出申请,由县(市)区教育行政部门统筹安排到公办或民办中小学就读。

(五)各级政府要将非户籍常住人口子女义务教育经费纳入正常财政预算,鼓励各类社会投资者在企业集聚地举办民办中小学校和幼儿园,对以招收外来务工人员为主的民办学校给予与公办学校同等政策待遇,并严格监管义务教育收费,坚决查处对外来务工人员子女入学的乱收费行为。

六、为外来务工人员安居提供条件

(一)工业园区和产业集聚基地要优化功能布局,统一规划建设员工村,同级政府要将该项目视同“安居工程”给予同等政策支持。

(二)放宽“安居工程”住房申请条件,凡在我市企业连续工作5年以上的外来务工人员,可向暂住地“安居工程”管理部门申请购买“安居工程”住房,享受与本市其它人员同等的政策待遇。

(三)鼓励外来务工人员较多的企业集中解决外来务工人员住房问题,员工公寓建设涉及的本级政府事权范围的所有行政事业性收费减半收取。

七、改善外来务工人员聚居地的生活条件

(一)公安部门要加强外来务工人员聚居地的治安管理,设立相应的治安网点,保障外来务工人员的人身安全。

(二)交通和公用事业管理部门要进一步完善外来务工人员聚居地的交通规划,及时设置、开通公共交通班车。

(三)经贸部门要做好外来务工人员聚居的商业网点规划,支持各类连锁零售经营企业在外来务工人员聚居地设立服务网点。

(四)文化部门要加强外来务工人员聚居地的文化设施规划,指导企业加强文化建设,大力扶持发展各类适应外来务工人员特点和要求的文化经营项目。

(五)卫生部门要将外来务工人员聚居地纳入医疗机构设置总体规划,为外来务工人员提供良好的就医条件。

八、加强外来务工人员技能培训

(一)积极引导和鼓励外来务工人员参加职业技能、劳动保护和安全生产知识培训。有关部门要督促用人单位组织从事技术工种以及从事矿山、建筑和危险化学品生产、经营、储存、使用、运输、销售等环节作业及存在职业危害因素工作的外来务工人员参加相关培训,经考核合格后方可上岗作业,培训费用由用人单位负担。

(二)外来务工人员参加职业技能培训应坚持自愿原则,不得强制其参加各种有偿培训和职业资格鉴定并收取费用,严禁任何部门和单位利用职业培训违法向外来务工人员收取超过规定标准的费用。

九、支持基层工会加强建设,推动企业开展民主管理

(一)各级政府要支持工会加强外来务工人员用人单位特别是非公有制企业建立基层工会的工作,引导与用人单位建立劳动关系(含事实劳动关系)的职工积极申请加入工会;支持工会进一步履行职能,依法维护外来务工人员的合法权益。

(二)招用外来务工人员数量较多的用人单位,其职工代表大会应有一定比例的外来务工人员代表,外来务工人员有权通过工会、职工(代表)大会或者其他形式参与民主管理,就保护外来务工人员合法权益的有关问题与用人单位进行平等协商,并签订集体合同或专项集体合同。

(三)开展和谐劳资关系的企业创建活动,营造尊重和维护外来务工人员合法权益的氛围。

十、其它

(一)本规定所指的外来务工人员,是指在本市行政区域内企业和个体经济组织从事生产经营,并以工资收入为主的异地户籍人员。具有本市户籍的原农村居民在城镇务工可参照执行。

(二)本规定自颁布之日起执行。市政府原有文件与本规定不一致的,以本规定为准。各县(市)区和市直有关单位要根据本文件制定具体实施办法。