开发商逾期交房的违约责任分析/陈宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 12:01:24   浏览:8680   来源:法律资料网
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开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


(一)关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

(二)违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的,从其约定

  商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准

  租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。
  目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。

(三)以租金标准支付违约金的法理基础

  由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

(四)免责事由

  免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
  不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
  在商品房买卖合同中,除了不可抗力之外,开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由,如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如政府行为等,但也要甄别情况实行部分或全部免责,有些则纯属“霸王条款”,如天气原因、高考等因素导致停工,这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的,不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成的,违约责任的归责原则实行无过错责任,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任,之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款,如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,购房人可以请求法院确认该免责条款无效,“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附:法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
(一) 造成对方人身伤害的;
(二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

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一、实际借贷主体的确定问题

夫妻一方参与签订借款合同,能否将夫妻双方均作为借贷主体参加诉讼?笔者认为,在民间借贷纠纷案件的审理中原则上应当按照合同相对性原则,根据合同签订方或合同法律关系的相对方来确定借贷主体,但也有除外情形,即虽然不是合同的签订方,但由于其可能作为实体权利的享有者或者实体义务承担者的,也可以作为主体参加诉讼。因此,虽然借条上只有夫妻一方的签名,但如果该借款属于夫妻共同债务的,夫妻双方均可作为借贷主体对此债务承担连带清偿责任。

法定代表人签订的借款合同如何确定借贷主体?根据最高人民法院《关于适用〈民法通则〉若干问题的指导意见》第五十八条的规定,对于法定代表人签订的借款合同,法院应当审查法定代表人是以个人名义还是以企业名义签订合同,如果以个人名义签订的,则借贷主体为法定代表人个人;如果以企业名义签订的,则借贷主体应为企业。

二、举证责任的分配问题

关于支付方式的举证责任分配问题。民间借贷纠纷中,经常出现出借人仅有借据一项证据证明其付款事实,对于支付方式在没有其他证据的情况下往往陈述为现金交付,而借款人则往往以未实际收到款项、借款中包含“砍头息”形式、借款为非法债务等理由抗辩。对于此类金额较大的案件,法院不能仅凭借据就对借款事实和金额作出认定,应当对支付方式进行仔细审查,由出借人证明其付款方式,如果出借人陈述系现金交付的,则法院应根据当事人陈述、现金交付金额、出借人支付能力、交易习惯等综合审查判断,以防止通过借据掩盖高利贷、非法债务等情形。

关于出借人与借款人均不申请鉴定借条签章真伪时举证责任分配的问题。民间借贷纠纷中,经常发生出借人仅依据借条提起诉讼,借款人辩称借条上的签名或盖章是虚假的,在双方均不申请鉴定的情况下,举证责任由谁承担?笔者认为,申请鉴定并非只是一个程序性的规定,其可能涉及到证明责任的最终分配问题。借款人抗辩借条上的签名或盖章是虚假的,其举证责任通过向法官提供笔迹或公章比对的样本即可完成;但如果仍不能判断借条的真伪,则法院面临着判断谁承担败诉后果的问题。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定,出借人应当举证证明借条的订立和生效的事实,如果不能确定借条上被告签名或盖章是否是真实签章时,则由出借人承担不利的法律后果。但由于申请鉴定的笔迹和公章在借款人处,出借人无法或难以获得,故借款人有向法院提供笔迹和公章比对样本的义务,如果借款人拒不提供的,则法院可以直接认定借条上的签名或盖章是真的。

关于出借人仅凭银行划款凭证起诉,借款人辩称出借人向其划款系出借人偿还双方以前的借款并且借条已经灭失,借款关系是否成立的举证责任分配问题。笔者认为,划款仅是一种事实行为,不能证明债权成立。出借人应当举证证明借条的订立和生效的事实,因此应当由出借人证明借款债权债务关系的成立,否则由其承担不利的法律后果。

三、利息、复利及违约金的问题

关于高息能否请求返还或冲抵本金的问题。根据最高人民法院《关于审理借贷案件的若干指导意见》(以下简称《意见》)的规定,我国对于超过银行同类贷款利率4倍的高息是不予保护的,因此已经清结的债权债务法院不予干涉,当事人不能以不当得利要求返还高息,但本金没有支付完毕的,该高利可以冲抵本金。

关于复利的请求能否支持的问题。《意见》第七条确立了对复利适当保护的原则,因此,出借人根据约定将利息计入本金请求借款人支付复利的,其利率只要不超出人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍,法院可以支持,但超出部分不予支持。

关于逾期利息和违约金能否同时主张的问题。当事人在借款合同中可能同时约定逾期利息和违约金,根据私法自治原则,应当承认其法律效力。但要注意在民间借贷纠纷中,当事人是否通过既约定逾期利息,又约定违约金的方式来规避高息。债权人同时主张逾期利息和违约金的,如果合计换算后的实际利率未超过银行同类贷款利率4倍的,法院可以予以支持;如果折算后的实际利率超过银行同类贷款利率4倍的,超过部分不予支持。

四、时效问题

没有约定还款期限的情况下,借条与欠条在计算时效的起算点上是否一致?对此,实践中有所争议。有人认为,没有约定还款期限的情形下,借条与欠条在计算时效的起算点上是一致的,债权人可以随时主张债权,时效从债权人主张债权的次日起算。笔者不同意该观点。笔者认为,借条与欠条在计算时效时应当区别对待。在没有约定还款期限的情形下,借条的债权人可以随时主张权利,时效从主张债权的次日起算。而对于欠条则需区分具体情况,如果名为欠条实为借款合同的,应当与借条的计算方式一致;如果欠条是债务人在债权人主张权利后对债权的确认,则诉讼时效应当从欠条出具的第二天起算。

借款已过诉讼时效后,债务人在债权人的催收通知上签字或盖章的法律后果问题,即该行为能否视为对原债权的重新确认?有观点认为,按照最高人民法院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》:“对于超过诉讼时效期间,信用社向借款人发出催收到期贷款通知单,债务人在该通知单上签字或盖章的,应当视为对原债务的重新确认,该债权债务关系应受法律保护。”债务人在债权人的催收通知上签字或盖章视为对原债务的重新确认仅仅适用于信用社,对于其他的民事主体不应适用,因此超过诉讼时效后除信用社之外的其他公司、个人在向债务人发出催收到期贷款通知单,债务人在该通知单上签字或盖章的,不应当视为对原债务的重新确认,该债权债务关系不应受法律保护。笔者认为,虽然此批复针对的是信用社为债权人的借款案件,但根据对债权平等保护以及债务应当清偿的原则,对其他民事主体也应当适用这一原则。

(作者单位:重庆市南岸区人民法院)

湖南省工业产品质量监督办法

湖南省人民政府


湖南省工业产品质量监督办法

湘政办发[1987]20号


第一条 为了加强工业产品的质量监督,促进企业提高产品质量,维护用户和消费者(以下简称用户)的合法权益,根据《中华人民共和国标准化管理条例》和《工业产品质量责任条例》的规定,制定本办法。

第二条 凡在本省生产、储运和销售的工业产品(以下简称产品)的质量监督,均适应本办法。

第三条 产品质量监督工作,实行国家监督和社会监督结合的方针。产品质量监督的重点是:

(一)有关人身安全和健康的产品;

(二)生产资料、耐用消费品等关系国计民生的重要产品;

(三)获得优质荣誉的产品;

(四)同群众关系密切的市场商品;

(五)群众反映质量差的产品。

第四条 省标准化行政管理部门主管全省的产品质量监督工作,行署、州、市、县标准化行政管理部门负责管理本行政区域内的产品质量监督工作。

各级工商行政管理部门结合工商企业登记、商标注册和市场管理,加强对产品质量的监督检查。

各级行业主管部门和企业主管部门负责本行业产品质量的管理工作,监督检查企业执行产品技术标准,保证产品质量。

各级经济委员会负责对产品质量监督管理工作进行领导和协调。

第五条 标准化行政管理部门主管产品质量监督工作的主要职责是:

(一)宣传、贯彻国家有关产品质量监督工作方针、政策、法律和法规;

(二)制订和组织实施产品质量监督计划,监督企业执行产品技术标准,完善产品质量检验制度和检验手段;

(三)负责产品质量监督检验网的规划、组建、管理和协调工作;

(四)参与优质产品的审定、复查,负责创优产品的质量考核,监督检查优质产品标志的正确使用;

(五)管理产品质量论证工作;

(六)参与生产许可证的审查;

(七)对产品质量争议进行仲裁;

(八)参与重大产品质量事故的处理。

第六条 标准化行政管理部门可在工业比较集中的城市,建立专职的产品质量监督检验所。

各级标准化行政管理部门可按产品类别设立产品质量监督检验站,承担指定产品的质量监督检验任务。产品质量监督检验站,由标准化行政管理部门会同有关主管部门从检验力量较强的检验测试机构或科研单位中审查选定,送同级经委认可后,标准化行政管理部门发给证书和印章。

产品质量监督检验所、站的计量检定、测试能力和可靠性,须经计量行政管理部门考核合格。

产品质量监督检验所、站根据标准化行政管理部门的部署,负责工业产品的质量监督检验、仲裁检验、论证检验和新产品的鉴定检验,并对提供的检验数据负责。

第七条 标准化行政管理部门根据需要,可设产品质量监督员,承担指定范围内的产品质量监督工作。

产品质量监督员从熟悉产品技术标准,具有产品质量检验能力和经验,责任心强、办事公正的技术人员和高级技工中考核选任,由省标准化行政管理部门发给证书。

第八条 产品质量监督检验机构或人员进行产品质量监督检验,凭同级标准化行政管理部门签发的《质量监督检验证》和盖有质量监督检验机构印章的抽样单向企业无偿抽取样品(在销售部门和用户中抽取的样品,由供货企业如数补给),并严格登记手续。样品检验后仍有使用价值的,应当退回原企业。

企业(含个体)应当接受标准化行政管理部门和产品质量监督检验机构的质量监督和检验,如实提供检验样品和有关资料,并在检验测试手段和工作条件方面提供方便。

质量监督检验机构对于企业提供的有关机密技术资料,应当保密。

第九条 受检企业对监督检验结论有异议的,由同级标准化行政管理部门处理。

第十条 产品质量监督检验所、站进行日常监督检验,国家规定可向企业收费的,按规定收费。质量监督机构所需技术措施费用和检测费用不足部分,由同级财政补助解决。

产品质量监督检验机构按规定收取的检验成本费暂不缴纳营业税。

第十一条 生产、经销企业有下列行为之一,属质量监督抽查中发现的,由标准化行政管理部门(如属其他情况下发现的,由工商行政管理部门)没收其全部非法收入,视情节轻重,处以相当于非法收入15%至20%的罚款,并提请主管部门对企业有关负责人和直接责任人给予行政处分。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)生产、经销掺假产品、冒牌产品,以“处理品”冒充合格品;

(二)生产、经销隐匿厂名、厂址的产品;

(三)生产、经销没有产品检验合格证的产品;

(四)生产、经销国家已明令淘汰的产品;

(五)生产、经销国家实行生产许可证制度而到期未取得生产许可证的产品;

(六)生产、经销用不合格原材料、零部件生产或组装的产品;

(七)生产、经销违反国家安全、卫生、环境保护和计量等法规要求的产品;

(八)经销过期失效产品。

对于不符合国家安全、卫生、环境保护和计量等法规要求的产品,还应由质量监督机构监督就地销毁或作必要的技术处理;已销出的,应责令限期追回。

第十二条 获得优质产品称号的产品,经抽检达不到优质条件的,企业主管机关应责令停止使用优质产品标志,取消优惠待遇,并限期达到优质条件;逾期未达到的,提请有关部门取消优质产品称号,收回证书,并予以通报。

第十三条 企业产品质量达不到技术标准要求,企业主管部门应令其限期整顿。经整顿无效的,应令其停产或转产,直至建议有关主管机关撤销生产许可证,吊销营业执照。

第十四条 产品质量监督和检验机构的工作人员,必须坚持原则,秉公办事,严格执法,成绩突出的,给予表扬和奖励;玩忽职守,徇私舞弊的,根据情节轻重,给予行政处分,直至追究刑事责任。

第十五条 用户可以向产品生产、储运、经销企业提出质量查询,被查询企业必须在一个月内答复。因产品质量不合格造成了经济损失的,有权提出索赔。如发生质量争议,可以向标准化行政管理部门申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

维护用户利益的社会团体应用户的请求,可以协助用户参与质量争议的调解、仲裁或支持用户向人民法院起诉。

第十六条 本办法原则上适用于粮油及其制品、商品饲料以及其他作为工业原料的农副产品的质量监督检验。

计量器具检定、药品检验、食品卫生检验及检疫、动植物及产品检疫、锅炉及压力容器安全监督检验、进出口商品检验和船舶、船用设备及材料、集装箱的船舶规范检验,按国家的有关规定办理。

第十七条 各州、市人民政府可以根据本办法制定实施细则。

第十八条 本办法授权省标准局解释。

第十九条 本办法自发布之日起施行。湖南省人民政府1981年发布的《湖南省产品质量监督检验管理试行办法》(湘政办发〖1981〗130号)同时废止。