当事人可否以转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑转让的规定?/朱龙岗

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 06:41:47   浏览:8902   来源:法律资料网
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当事人可否以转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑转让的规定?

朱龙岗


案件事实:

  2004年5月3日,被告与原告签订了《土地转让协议》,约定由被告将其位于**县**镇**村三社5517平方米土地及地上建筑物33间转让给原告,转让价款70万元(其中土地作价46万元,建筑物作价24万元),过户手续由被告办理。协议签订后,原告当日支付给被告定金20万元。由于**县国土局停办**镇的过户登记,鉴于此,双方于2004年7月10日签订补充协议,约定原土地转让协议继续有效,时间和交款方式上有所变动:1、由原告再支付15.2万元给被告,待可以办理过户手续时7日内双方配合办理,原告在六个月内将余款付给被告;2、现在和办理过户手续期间,双方无权将土地作其他用途,如政府政策变动,双方均不算违约。当日原告支付给被告15.2万元,余款35.2万元未付。此后,因***国土局对**镇规划区继续实行封户,并一直停办**镇土地使用权转让变更登记手续,被告未能办理过户手续。2006年7月1日、7月3日原告书面通知被告履行协议,被告在通知上签字答复:“本土地本人自己搞生产用,现不能处理”。原告据此认定被告违约,遂提起诉讼,请求判决被告履行协议。



  一审及二审法院认定:



  原审法院认定“因地上建筑物系临时建筑,故本案系因转让土地使用权引起地上建筑物一并转让,而非转让地上建筑物引起的土地使用权一并转让,本案性质应为土地使用权转让纠纷而非房地产转让纠纷,不适用《城市房地产管理法》第三十八条第二款:转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋产权证书的规定。”二审法院认定“依据被告与原告所签协议的名称和协议内容,表明双方签订协议的目的主要是土地使用权的转让,而房屋系随土地使用权的转让而转让,故原审法院确定本案系土地使用权转让合同纠纷正确。”

  笔者认为,法院的认定是对《房地产管理法》的歪曲理解,适用法律严重错误,理由如下:



  第一、双方当事人在《土地转让协议》中明确约定被告转让的标的物既包括土地,也包括土地上的砖木小青瓦房,其中土地面积5517?,作价460000元;砖木小青瓦房约2000?,计三十三间半作价240000元。

  第二、法院显然混淆了房地产的概念,所谓房地产,即是房产和地产的综合体,《城市房地产管理法》中的房地产,既包括建筑物所有权,也包括建筑物下的土地使用权;如果土地使用权的转让牵涉到地上建筑物,根据房随地转的原则,建筑物也随土地使用权同时转让,因为转让的标的包括土地使用权及建筑物所有权,故其应受《城市房地产管理法》的管辖。此外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院1990年颁布实施的,其效力阶位上属于行政法规,而《城市房地产管理法》是全国人大常委会1994制订通过的,其效力阶位为法律,在适用上应遵循上位法优先于下位法的原则;在《城市房地产管理法》实施之前,国家并没有一个统一的房地产法律,《暂行条例》只是针对国有土地使用权出让和转让做出暂时性规定,而《城市房地产管理法》是我国是目前最完备的、全面调整房地产关系效力层次最高的规范性文件,《暂行条例》没有被房地产管理法改变或取代的部分依然有效,其与《房地产管理法》相冲突的部分则不再有效。《城市房地产管理法》作为一个统一的管理房地产关系的法律,不仅适用于建筑物的转让,也适用于土地使用权的转让。至于土地上是否有建筑物,无论建筑物合法还是非法,其都属于客观事实,需要结合协议签订时土地使用状态做出客观判断,而不能仅仅基于当事人的约定。事实上,在二审判决之后本案所涉土地上的建筑物都还没有拆除,故本案应适用《房地产管理法》规定。

  第三、认定是否属于房地产纠纷,不应该只看协议的标题,还应综合协议内容及性质整体认定。本案中,地上房屋的建筑面积是土地的三分之一还多,建筑物转让价格也超过了土地转让价格的二分之一,如果当事人仅仅约定转让土地使用权,那地上建筑物转让面积和转让价格的约定就没有了合同上的依据。当事人之间是否就地上建筑物转让达成协议,需要依照合同的内容进行确定,在法律上,转让的方式主要有买卖、赠与或其他方式,本案当事人转让方式属于买卖,根据合同法的规定,买卖合同的一般条款为:1)当事人的姓名和住所,本协议的当事人就是原告和被告;2)标的,本案的标的即为当事人在协议第二项约定的砖木小青瓦房的所有权;3)数量,本案第二条约定砖木小青瓦房数量计三十三间半,面积约2000?;4)价款,协议约定小青瓦房作价240000元;5)履行期限,即是补充协议第二条约定的待可以办理过户手续之时;6)履行方式,即协议第五条约定被告即甲方收到第二次付款后及时办理过户手续并交给乙方,并于70天内搬出此院并交付给乙方,其中前者为国有土地使用权转让的履行方式,后者为地上建筑物交付的履行方式;7)违约责任,即协议第七条约定如任何一方违约,违约方赔偿对方协议成交额的百分之五十作为对方的损失。综上,当事人签订的协议符合建筑物买卖合同内容所有必备要件,并经双方签字,房屋转让合同依法成立,故本案应定性为房地产转让纠纷,而非单独的土地使用权转让纠纷。

  第四、无论本案属于所谓的土地使用权转让纠纷,即属于《暂行条例》第二十三条的情形,土地使用权转让时,其地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让,还是《房地产管理法》中规定的房地产转让纠纷,因为都牵涉到地上建筑物的转让,故不能因为《暂行条例》第二十三条的规定而排除《城市房地产管理法》第三十八条第二款即转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋产权证书”法律上的强制性规定的适用。暂行条例第二十三条虽然规定了房随地走的原则,但也仅仅是规定了地上建筑物有所有权时才随土地一起转让。在地上建筑物没有取得所有权时法律后果如何,暂行条例没有明确规定,而后来实施的房地产管理法对此做出了补充性规定。因为在法律上房屋产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证,而临时建筑,违章建筑是无法取得所有权的,故当地上建筑物没有取得所有权时,依照房地产管理法第三十八条第二款的强制性规定,以及城市房屋权属登记管理办法第二十三条的禁止性规定,依法不能转让。否则,当事人完全可以通过转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑、临时建筑转让的规定,《房地产管理法》沦为一纸空文。此外,本案中的地上建筑物,也不属于临时建筑物,根据《建制镇规划建设管理办法》第十七条规定,在建制镇规划区内建临时建筑,必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。被告的地上建筑物既没有经过**镇建设行政主管部门的批准,并且建成后直到现在也没有拆除。故应当认定为违章建筑,而根据房地产管理法第三十八条第二款规定,违章建筑因为无法取得房屋所有权证书,故法定不能转让。根据《合同法》第五十二条规定,合同违法法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。原告与被告签订的土地转让协议及补充协议,因违反法律强制规定,故自始无效。

  结论:

  本案是发生在成都的一个真实案例,其实案件事实十分简单,法律关系也很清楚,但一审、二审法院为什么会在法律的适用上引发这么大的争议呢?我认为原因有二,第一、法院在审理房地产纠纷案件中,如果转让合同的效力存在争议,法院一般基于诚实信用原则和为了惩罚失信的转让方而促使合同生效,法院的出发点固然可道,但当社会利益和诚实信用原则发生冲突的时候,社会利益应优先受到保护。房地产管理法之所以禁止违章建筑物转让,不只是为了维护受让人的合法权益,更是为了维护不特定的社会公众免于违章建筑物潜在的侵害,其具有公法性质;而转让合同则具有相对性,诚实信用原则的适用为了维护合同相对方的预期利益不受损害,其适用依赖于合同的约定,合同具有私法性质。私法行为的原则是当事人可以任意约定,但当事人之间的约定极有可能损害国家、社会或他人的利益,正是基于此公法才应运而生,并规定违法公法强制性规定的私法行为无效,可见诚实信用原则的适用也有相对性和局限性,其以不超越法律强制规定为限。第二,法院审判暗箱操作的情况依然存在,在某些地方甚至到了明目张胆的地步!司法腐败不铲除,类似颠倒黑白、指鹿为马的判决只会屡禁不止。





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河南省盐业管理办法

河南省人民政府


河南省盐业管理办法
河南省人民政府



1999年5月30日公布的《河南省盐业管理条例》将本文废止

第一章 总则
第一条 根据国务院《盐业管理条例》(以下简称《条例》和国家有关规定,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本省境内从事盐资源开发、盐业生产、运输、储存、购销活动的单位和个人,必须严格遵守《条例》和本办法。
第三条 省人民政府按照国家有关规定对全省盐资源实行统一管理,并根据市场需求,统筹规划,合理布局,有计划地开发利用。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对盐资源的保护。严禁任何单位和个人非法侵占、破坏盐资源。
第四条 盐的生产、批发、零售实行许可证制度。食盐实行专营,工业用盐依照《条例》实行计划管理。

第二章 管理机构与职责
第五条 省盐业管理局是省人民政论盐业行政主管部门,主管全盐业工作。市地、县(市)人民政府确定的盐业行政主管部门,主管本行政区域内的盐业工作。
第六条 省盐业行政主管部门的主要职责是:
(一)宣传贯彻盐业法律、法规和规章,制定本省盐业管理制度,并对实施情况进行监督检查;
(二)负责组织和管理全省盐资源的规划和开发利用;
(三)根据国家计划安排,编制盐的生产、分配、调拨、运输、储备、购销和碘盐加工供应计划,报经省人民政府批准后,组织实施和监督;
(四)实行盐的生产、批发、零售许可证制度,组织实施全省食用盐专营和工业用盐计划管理;
(五)负责全省碘盐加工、市场供应的监督管理;
(六)组织和指导各级盐业行政主管部门管理盐业市场和全省盐业行政执法工作;
(七)省人民政府授权行使的其他管理职责。
第七条 市地、县(市)盐业行政主管部门的职责,由同级人民政府依照盐业法律、法规、规章的规定确定。
第八条 各级工商行政管理、地质矿产、技术监督、卫生、运输、物价、税务和公安等有关部门应当按照职责分工,会同盐业行政主管部门,加强对盐业工作的监督管理。

第三章 盐资源的开发和生产
第九条 开发盐资源、开办制盐企业(含非制盐企业开发盐资源,下同),必须经省盐业行政主管部门审核,报经省人民政府和国家盐业主管部门同意,并按照固定资产投资的有关程序办理批准手续。
开采盐矿,必须按照《中华人民共和国矿产资源法》和本省有关规定,办理采矿许可证,并按国家有关规定办理盐业生产许可证和营业执照。
私营企业和个人不得开发盐资源。禁止无证采矿和制盐。
第十条 制盐企业必须严格按照省盐业行政主管部门下达的生产计划组织生产,加强企业管理,提高产品质量和技术水平,降低消耗,增加效益。
第十一条 制盐企业必须加强盐产品质量和包装质量检测工作,不符合国家质量标准和卫生标准的盐制品不准出厂。食盐包装及标识,应当符合国家有关部门的规定。
第十二条 在食盐中添加任何营养强化剂或药物,必须经省卫生行政主管部门和省盐业行政主管部门批准。
第十三条 禁止利用盐土、硝土和工业废渣、废液加工制盐,禁止液体盐作为食盐和食品工业用盐。未经省盐业行政主管部门批准,任何单位不得擅自出售盐卤水。严禁平锅制盐和各种土法制盐。
第十四条 制盐企业依法使用的土地、资源和企业财产、设施及产品受国家法律保护,任何单位和个人不得破坏、侵占、盗窃、哄抢。
制盐企业所在地公安机关应当加强盐区的治安保卫工作,维护盐区正常的生产秩序。

第四章 运销管理
第十五条 根据国家计划分配调入本省的各种用盐和省内制盐企业按照计划生产的盐,统一由省盐业总公司分配调拨,实施指令性计划管理。各级盐业公司和定点直供的化工企业,应严格执行分配计划,未经批准不得擅自变更。
第十六条 省盐业总公司根据国家和省确定的计划,统一组织盐的购进。其他任何单位(包括直供化工、食品加工和特种用盐单位)和个人,不得和盐产区签订购销合同以及擅自进行盐的购销活动。
制盐企业不得擅自销售盐制品。
第十七条 盐的批发业务,由各级盐业公司统一经营。各地盐的批发经营机构,由省盐业行政主管部门审批。同城一地不得重复设置盐业批发经营机构。
经省盐业行政主管部门批准设置的盐业批发机构,领取食盐的批发许可证和营业执照后,方可在规定的供应区域内经营盐的批发业务。
第十八条 经营食盐零售业务的单位和个人,必须经当地盐业行政主管部门审查同意,报经市地盐业行政主管部门批准后核发零售许可证。取得食盐零售许可证后方可经营。
经营食盐零售业务的单位和个人,必须按规定渠道购进,保持合理库存,不得脱销,不得违法购销,严禁无证经营食盐零售业务。
第十九条 盐的批发、零售许可证,由省盐业行政主管部门统一印制,分级核发和管理。具体管理办法由省盐业行政主管部门制定。核发批发、零售许可证收费标准,按照省有关规定执行。
盐的批发、零售许可证实行年检制度。
第二十条 禁止在食用盐市场销售下列盐制品:
(一)不符合食用盐质量和卫生标准的原盐、加工盐;
(二)土盐、硝盐、平锅盐、液体盐;
(三)工业废渣、废液制盐;
(四)工业生产过程中的回收盐、下脚盐、工业用盐等。
第二十一条 运输部门应当将盐列为重要运输物资,对食用盐(含碘盐)和纯碱、烧碱工业用盐的运输应当重点保证。在盐产区办理车、船运输计划表和货票时,必须依据省盐业总公司的计划,并按中国盐业总公司的规定加盖运输准运专用章。无计划或未加盖运输准运专用章的,运输
部门不得安排运输。确需调整计划的,必须经省盐业行政主管部门同意后,方可组织调运。
省产盐的短途运输,应当按照省盐业行政主管部门的规定办理准运证。无准运证的,运输部门和个人不得承运。准运证不得伪造、涂改、出借、转让或买卖。
有关单位和个人发现无计划、无证运盐的,应当立即向当地盐业行政主管部门检举或报告。
第二十二条 省盐业行政主管部门应当按照国家有关规定,建立健全食用盐储备制度。对已建成的储备库,当地盐业行政主管部门应当加强维护管理,其他任何单位不得占用。任何单位和个人不得擅自动销储备盐。
各级财政部门应当按照国家有关规定拨付储备库专项维护费用。
第二十三条 符合使用工业用盐规定的化工企业,应向当地盐业行政主管部门和税务机关提出申请,经审查同意,由当地盐业公司根据分配计划,供应工业用盐。符合国家定点直接供应盐的化工企业,由省盐业总公司根据国家分配计划,直接调拨供应工业用盐。
第二十四条 用盐企业必须到盐业行政主管部门指定的盐业经营部门购盐。各种用盐必须按照批准的用途使用。任何单位和个人不得将盐作为抵债物资或挪作他用。
第二十五条 盐的作价办法和价格审批仅限,必须执行国家和省物价部门的规定,经销单位不得擅自变动。
第二十六条 各级盐业行政主管部门应当健全盐政执法队伍,严格盐政执法,对盐的运销及工业用盐情况加强管理和监督检查。有关单位和个人对盐政执法人员的检查应当予以协助,并如实提供有关资料和情况。

第五章 碘盐管理
第二十七条 为消除碘缺乏危害,按照国家和省人民政府的有关规定,优先保证缺碘地区居民的碘盐供应,并逐步实施向全省人民供应碘盐。
第二十八条 用于加工碘盐的食盐和碘酸钾,必须符合国家质量和卫生标准。
进入市场销售的碘盐,必须达到规定的含碘量。
第二十九条 经营碘盐批发业务的单位,应当从国家盐业主管部门批准的碘盐加工企业和省盐业主管部门指定的盐业公司进货。经营碘盐零售业务的单位和个人,应当从指定的碘盐批发单位进货。不得从未经批准的单位和个人购进碘盐。
第三十条 从事碘盐加工的盐业企业,由省盐业行政主管部门指定,并领取省卫生行政部门颁发的卫生许可证后,报国家盐业主管部门批准。
第三十一条 碘盐出厂前必须经过检验,未达到规定含量标准和包装不符合规定要求的碘盐不得出厂。
碘盐加工企业和碘盐批发单位,必须使用省盐业行政主管部门统一监制的包装袋、注册商标和防伪标识。
第三十二条 省盐业行政主管部门碘盐质量监测机构负责碘盐的质量检测工作,并应接受省技术监督部门和省卫生行政主管部门的监督、指导。碘盐加工企业和经营批发、零售业务的单位或个人,必须按规定接受检测、检查。

第六章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条规定,由当地人民政府或县级以上盐业行政主管部门责令其停止开采盐资源和非法制盐,没收其产品和非法所得,并处以产品价值三倍或非法所得额五倍以下的罚款。
第三十四条 违反本办法第十条、第十一条、第十二条、第十三条规定的,由县级以上盐业行政主管部门责令改正,情节严重的,可以责令停业整顿,吊销生产许可证,没收违法的生产工具,没收其非法生产、运输、储存、销售的盐制品和非法所得,并可处以非法盐制品价值三倍或非
法所得额五倍以下的罚款。
第三十五条 违反本办法第十四条规定的,县级以上盐业行政主管部门有权制止,责令赔偿损失,没收其非法所得,并可处以非法所得额五倍以下的罚款。情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本办法第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条规定的,县级以上盐业行政主管部门有权予以制止,责令停止违法行为;对其违法物品可以先行封存、扣押;个人私自贩运盐制品的,可以暂扣运输工具;违法情节
较轻的,对非法盐制品可以按出厂价30%-50%折价收购;情节严重的,没收非法盐制品,吊销批发、零售许可证,没收非法所得,并可处以非法盐制品价值三倍或非法所得额五倍以下的罚款。造成严重食物中毒、构成犯罪的,由司法机关对直接责任人员依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本办法碘盐管理规定的,依照国家《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》的有关规定处罚。
第三十八条 违反本办法的行为,有关法律、法规、规章规定应当由工商行政管理、卫生行政等部门处理的,由有关部门依法查处。
第三十九条 拒绝、阻碍盐业行政主管部门和盐政执法人员依法执行公务,或者对举报人员打击报复的,由其主管部门给予批评教育或行政处分;违反治安管理规定的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对盐业行政主管部门作出的处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起15日内向上一级盐业行政主管部门申请复议。上一级盐业行政主管部门应当在收到复议申请之日起2个月内做出复议决定。申请人对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内向人
民法院起诉。期满不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十一条 各级盐业行政主管部门工作人员,必须廉洁奉公,依法办事。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者监察部门根据情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第四十二条 本办法所称的盐业生产,包括盐化工生产和各种盐制品(含以氯化钠为主要成分的盐制品)的生产。
农牧业、渔业及养殖业用盐适用本办法。
第四十三条 本办法执行中的具体问题,由省盐业行政主管部门负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。



1995年3月19日
          刘某的行为应否认定为自首
             --自动投案后逃跑、再投案的行为是否自首

【案情】 2012年9月,公安机关以刘某涉嫌盗窃罪对其上网追逃,同年10月份,刘某投案自首,对其犯罪事实供认不讳,公安机关根据相关规定对其办理了取保候审。审查起诉阶段,刘某外逃不知去向,公安机关再次对其上网追逃,2013年1月份,刘某投案后被依法逮捕。
【分歧】 对于刘某的行为是否应构成自首,存在两种不同的观点,一种观点认为刘某在取保候审期间逃跑,后又主动归案,是本人意志下的主动行为,符合刑法第六十七条第一款“自动投案”的本质,应当认定为自首。另一种观点认为刘某在主动投案后又逃跑,违反了《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第一条第一款第四项“犯罪嫌疑人自动投案后又逃跑的,不能认定为自首”的规定,不属于自首。
【评析】 由于现行法律对该类情形没有明确规定,理论界对此持不同观点,司法实务中对于法律的适用也存在分歧,判决结果不一。笔者认为此类情形不认定为自首为宜。
第一,我国刑法第六十七条第一款规定的一般自首对“犯罪后自动投案”的投案具有时间限制。此处的自动投案,应在犯罪后归案前,《解释》第一条第一款第一项对此做了明确规定:“自动投案,是指犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉,或者虽被发觉,但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时,主动、直接向公安机关、人民检察院或者人民法院投案。”另外,《解释》第一条第一款第四项还规定:“犯罪嫌疑人自动投案后又逃跑的,不能认定为自首。”因此,取保候审期间逃跑后又投案,属于归案后的行为,不能认定为 “自动投案”,此时自首的条件和可能性已丧失,自动投案后的再次逃跑,表明其主观上不愿接受法律的制裁。逃跑后的自动投案,应当视为对违反取保候审规定的补救行为,使其恢复到接受司法机关继续追究刑事责任的状态,所以不构成自动投案,也就不能认定为具有自首的情节。
第二,从立法层面来看,自首制度是为了鼓励嫌疑人主动归案,使案件及时侦破与审判、节约司法资源、提高诉讼效率。将取保候审期间逃跑又投案的认定为自首,虽然有利于打动犯罪嫌疑人的心理防线,可以督促逃跑的犯罪嫌疑人主动归案,对于提高办案效率、节约办案资源具有积极作用。但是从长期的司法效果来看,因为逃跑后只要随心所欲投案、就都能认定为自首,都可以从轻处罚,对于正在取保候审的嫌疑人而言,无疑助长了他们逃跑的意图。使得案件因为犯罪嫌疑人的逃跑无法及时结案,增加了司法成本,加大了取保候审制度对刑事诉讼活动的冲击,使案件久拖不决、也有损司法权威,整体上并不能节约司法资源、提高诉讼效率。
第三,从刑法基本原则来看,刑法的罪刑相适应原则要求在量刑方面体现法律的公正。司法实践中,如果对取保候审期间逃跑又主动投案的认定为自首,就会导致此种情形的犯罪嫌疑人量刑要比未逃跑的犯罪嫌疑人更轻,造成罪刑的不相适应。这种量刑失衡造成的法律漏洞,会诱导不具有自首条件的犯罪嫌疑人在取保候审期间主动逃跑,后又主动投案,博取自首情节。而具有自首情节的嫌疑人,认为取保候审期间即使逃跑还是不影响自首的认定,也会选择逃跑“避风头”后再投案。取保候审期间这一违反诉讼法律的行为,若能通过再次主动归案转化为自首的合法结果,这与刑法的平等适用原则、罪刑相适应原则大相径庭,在量刑上难于体现法律的公正。因此,将取保候审后偷跑、又主动投案的情形不认定为自首,作为一种酌定从轻量刑情节,方能体现刑法基本原则。
综上,刘某第一次主动投案、如实供述自己罪行的行为属于自首,但是其在取保候审期间逃跑后又主动投案的这一行为不再具有自动投案的条件,对其不宜再认定为自首。刘某也不符合特别自首的条件。但是可以根据刑法第六十七条第三款“犯罪嫌疑人虽不具有前两款的自首情节,但是如实供述自己罪行的,可以从轻处罚”的规定,对刘某如实供述自己盗窃犯罪事实的行为予以从轻处罚。

  景县人民检察院 王永刚