承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 10:15:46   浏览:9569   来源:法律资料网
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者:王卫国 江西省吉水县人民法院

案情:
2001年3月,胡某租赁赵某一间店面经营百货,租期5年,租金9万元,于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月,胡某因经营不善,将该店面转租给刘某,并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初,赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面,刘某则表示没钱买下。同年4月,赵某将店面出售给罗某,在办理产权变更登记时,胡某以赵某出售店面未通知自己,侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见:
第一种意见认为:本案胡某享有诉争店面的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是:胡某承租赵某店面期间,经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,我国《合同法》法第224条第一项规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此,胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某,根据合同相对性原则,刘某不能代替胡某享有优先购买权,赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面,侵犯了胡某的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为:本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权,其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是:胡某经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系,胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有,故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某,刘某也放弃了优先购买权,赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权,应驳回胡某的请求。

评析:
我国《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定,“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”,这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是:维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系,特别是居住房屋的依赖关系,体现了社会中的一种基本人权关系;维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益,形成了与租赁物的依赖关系,而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护,在合法的转租中,承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人,在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移,为此,法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义,即承租人在转租房屋的同时,已将房屋的优先购买权一并转移,由次承租人实际享有房屋的优先购买权,承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上,笔者赞同第二种意见。




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工商行政管理机关查处违法案件审批规定(1998年修正)

国家工商行政管理局


工商行政管理机关查处违法案件审批规定(修正)
国家工商行政管理局


(1995年11月23日国家工商行政管理局令第40号发布 根据1998年12月3日发布的《国家工商行政管理局修改〈经济合同示范文本管理办法〉等33件规章中超越〈行政处罚法〉规定处罚权限的内容》进行修改 2000年12月1日起施行的国家工商行
政管理局令第100号将本文废止)


第一条 为了加强办案工作,根据《工商行政管理机关行政处罚程序暂行规定》第四十四条,制定本规定。
第二条 各级工商行政管理机关立案查处的违法案件,均适用本规定。
第三条 案件审批应当坚持实事求是、依法办案,加强上级机关对下级机关业务领导和监督的原则。
第四条 以下案件需经国家工商行政管理局审批:
(一)个案处罚金额在100万元以上的;
(二)跨省区重大复杂的;
(三)国家工商行政管理局认为需要审批的。
省级以下工商行政管理机关的案件审批权限,由各省、自治区、直辖市工商行政管理机关作出规定。
第五条 上报审批的案件,由承办案件的工商行政管理机关提出处理意见,并填写案件处理审批表,经局长审签后,连同案卷一并上报。
第六条 需要审批的案件应当逐级上报,地、市或省级工商行政管理机关接到超过本级审批权限的案件时,应当签署本级工商行政管理机关的意见,并转报上级机关审批。
第七条 审批机关应当在接到审批案件的有关文件材料之日起二十日内提出审批意见,特殊情况经分管局长批准可以延期。
第八条 审批案件实行书面审查,但审批机关认为有必要时,可以直接调查、核实有关情况。
第九条 审批案件,应当以国家有关法律、行政法规和规章为依据,重点审查实施行政处罚的程序,法律、行政法规的适用和处罚的种类及幅度。
第十条 审批机关对上报审批的案件,应当根据不同情况,作出批准、变更或者退回重办的批复。
第十一条 审批机关的批复意见,办案机关应当认真执行。办案机关根据批复制发处罚决定书,送达被处罚人,同时抄送审批机关。
第十二条 对超越权限自行定案处理以及不按审批机关批复意见处理的案件,上级机关有权予以纠正或者撤销。
第十三条 当事人对经审批的案件的处罚决定不服的,可以按照《行政复议条例》的有关规定申请复议。
第十四条 案件审批完毕,审批机关应当将批复意见,阅卷笔录,调查、核实有关情况的文字材料等装订成卷,归档备查。
第十五条 本规定自公布之日起施行。


1998年12月3日


为了贯彻《行政处罚法》和《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知精神》,经国家工商行政管理局局务会议讨论决定,对国家工商行政管理局已颁布的《工商行政管理机关查处违法案件审批规定》中超越《行政处罚法》规定处罚权限的内容集中进行了修改。
第一条改为“为了加强办案工作,根据《工商行政管理机关行政处罚程序暂行规定》第四十四条,制定本规定。”
第十五条改为“本规定自公布之日起施行。”



1995年11月23日

关于颁发《水电厂“无人值班”(少人值守)的若干规定》(试行)的通知

电力部


关于颁发《水电厂“无人值班”(少人值守)的若干规定》(试行)的通知
1996年7月29日,电力部

各电管局,省自治区、直辖市电力局(公司):
为了加强水电厂技术改造和技术进步,推动水电厂的全面改革,不断提高水电厂自动化水平和劳动生产率,为创建一流水力发电厂奠定基础。经研究决定,现正式颁发《水电厂“无人值班”(少人值守)若干规定》(试行),自颁发之日起试行。请结合各地实际情况,认真贯彻执行。
在执行中有什么意见和建议,请及时告部安生司。
本规定的解释权属电力工业部。

附件:水电厂“无人值班”(少人值守)的若干规定(试行)
一、总 则
为了适应电力工业发展的需要,提高设备安全运行和自动化水平,改变我国电厂管理用人多、效率低的落后局面,水电厂值班方式的改革势在必行。随着电力系统的不断发展和技术进步,设备、人员、管理等各方面的条件正在逐步走向成熟。水电厂的值班方式必将逐步从多人值班向少人、无人值班方式过渡。“无人值班”(少人值守)方式是结合我国国情的具体条件提出的,是我国多数水电厂改革的主要目标。它是我国水电厂运行管理体制改革的必由之路,必将带动整个水电厂管理体制的改革,促进水电厂的技术进步,提高水电厂的安全经济运行管理水平,达到提高“两效”和安全、文明生产的目的。
水电厂值班方式的改革应采取“抓紧试点、因地制宜、循序渐进、设计先行”的方针。各主管部门应根据各自的具体情况,结合电网调度管理体制改革和调度自动化系统发展规划统一考虑,做好全面规划、指导和试点工作;认真总结经验,以点带面,一般先易后难,逐步推广。要抓紧已建水电厂的技术改造,努力提高机电设备的安全运行水平,提高机组和全厂自动化程度,加强管理,提高人员素质,积极创造条件,促其实现。主要机电设备及其自动监控设备成套从国外引进的水电厂,设备条件比较有利,更应先行一步,做出表率。对于新建工程,则应根据“新厂新办法”的指示精神,从工程规划设计上为此准备好必要的条件。
为了做到有序地开展和推动,特制订本规定,以指导试点和进一步的推广工作。
二、定义
“无人值班”(少人值守)是指水电厂厂内不需要全天24小时内都有人值班。机组开、停、调相等工况转换操作、有功、无功功率调整以及运行监视等工作,由上级调度所(包括梯调以及网、省、地调等)或集中控制的值班人员及有关自动装置完成;但在厂内仍有少数全天24小时都在的值守人员。负责现场看守和特殊处理以及上级临时命令交办的工作。
三、实现方式
水电厂实现“无人值班”(少人值守),一般有以下几种方式:
1、梯级水电厂(或水电厂群)实现由梯级调度所(梯调)的集中直接监控,各被控电厂实行“无人值班”(少人值守)。如梯调设在其中一个水电厂的中控室,则该厂为少人值班。
2、一厂多站(指一个水电厂有几个厂房)的水电厂,实现由全厂总控制室的集中监控,各被控电厂实行“无人值班”(少人值守)。如总控制室设在其中的一个电厂的中控室,则该厂为少人值班。
3、实现由上级调度所(包括网、省、地调等)直接监控的水电厂也可实行“无人值班”(少人值守)。
四、条件
水电厂要实现“无人值班”(少人值守)除必要的外部(电网、总厂及调度监控系统等)条件外,必须具备以下三个方面的条件:
(一)设备
水电厂实行“无人值班”(少人值守)对设备提出了更高的要求。对于主辅机电设备、自动监控保护设备,产品质量都应符合规定标准,性能应该良好,能够满足实际需要,运行应该稳定可靠,并有必要的,适当的备用。在正常运行情况下,能够保证对全厂的有效控制,不需要现场值守人员的干预;发生异常情况时能及时报警、自动停机、跳闸并自动采取必要的措施,避免事态扩大,减少损失,确保设备安全。
1、主设备
水轮机、发电机、主变压器以及高压配电装置等设备,评级应不低于部颁标准中二类设备。
2、机组引水系统设备
机组前进水阀、快速闸门、事故闸门等均应能可靠工作,确保机组、输水管道及建筑物的安全。
3、厂用电系统
(1)厂用电源系统应完善可靠,有必要的备用。
(2)应有完善可靠的备用电源自动投入装置,双电源应互为备用,保证电源消失及设备故障时自动投入备用电源。
4、调速器及其系统
(1)调速器应能稳定运行,性能满足标准规定的要求,年平均无故障时间达8670小时以上。
(2)调速器故障时应有自动停机功能。
(3)压油装置应可靠工作。如补气频繁的应有自动补气装置。
(4)漏油装置应有足够的容量和工作可靠。
5、励磁系统
(1)励磁系统应能稳定运行,性能满足标准规定的要求,年强迫退出比应不大于0.1%。
(2)静止励磁的可控硅功率柜及其风扇故障需要有自动限制无功功率和系统故障自动停机功能。
(3)灭磁系统运行正常。
6、机组和公用辅助设备系统自动控制以及保护系统
(1)机组应能从远方以一个命令实现机组开、停机、调相等工况转换的自动顺序控制,不需要值班人员在现地的手动干预。
(2)设备故障时应能自动报警,自动投入备用或自动停机、跳闸,必要时应能自动关闭机组前进水阀或快速闸门,并发出事故信号。
(3)各辅助设备系统应能自动工作,保证系统运行在规定正常参数范围以内,当系统设备发生故障时自动投入备用,并发出报警信号。
(4)系统中的各种自动化元件设备,包括执行元件、信号器、传感器等均应能可靠工作。
(5)应结合电厂的实际需要采取必要的技术措施,如对机组振动摆度以及其他必要的水力参数的自动监测等。
7、全厂自动化
水电厂应装设必要的全厂自动化系统,其功能应包括自动安全监视、自动打印记录制表、自动事件顺序记录,有条件时宜有自动经济运行功能。
对于装设计算机监控系统的情况,在开、停机,调相转换等自动顺序操作过程中,需要有中断程序后,能直接停机的功能。当计算机控制系统软、硬件发生故障时,仍应能自动停机、跳闸和关闭进水阀和快速闸门。
8、系统调度自动化
由上级调度所(主要是梯调,也可能是网、省、地调)直接监控的水电厂,应能实现上述调度所的调度自动化系统对水电厂的四遥远动直接监视控制,其范围不应低于有关规程规定的要求。
9、机组及公用辅助设备系统
对机组推力减载油泵、机组技术供水泵、水轮机顶盖排水泵、全厂高低压空气压缩机等都应有必要的备用,系统应能自动运行,出现异常情况时有报警信号。机组顶盖排水系统,尚应有危险水位输出可进行停机。
10、直流电源系统
(1)蓄电池容量应满足事故放电0.5~1小时的要求。
(2)浮充电设备应能自动稳压运行,并有系统工作异常时的报警信号。
11、通信系统
(1)与上级调度及有关行政主管部门等应有两种可靠的通信方式。
(2)调度行政通信系统应能随时召唤在厂内巡视、工作或厂外待命的值守人员。
12、防火措施
水电厂应有必要的防火设施,包括:
(1)全厂火灾自动检测报警系统;
(2)水轮发电机的火灾自动检测报警和自动灭火系统(后者通常手动投入);
发电机的冷、热风口应能方便地加以关闭(非取暖季节应固定封闭,以免被气流冲开)。
(3)油浸式变压器、明敷110KV及以上高压充油电力电缆以及大容量油罐等应装设固定式灭火系统。变压器应有必要的隔墙和事故排油坑槽。
(4)厂内建筑物的防火等级和防火措施应满足有关规范的要求。
13、防止水淹厂房的措施
(1)厂房集水井应有足够的容积;排水泵应有必要的备用;宜有一台为深井泵,其安装高程应考虑有一定的安全袷度;排水系统应能按水位变动自动运行,水位信号器应冗余配置。
(2)机组及其引水系统的进人孔洞应密封良好。
14、值守室的设施
通常在临近中控室设立值守室,值守室中应有必要的通讯设备、全厂设备和全厂火灾检测报警系统的总的报警音响信号以及事故照明。
15、需要经常调节开度的闸门,应装设按水位或流量自动控制调节系统。
16、对电气和机械设备,应具有可靠实用的防止误操作的系统或装置,保护人身和设备的安全。
(二)人员素质
值守人员要少而精,素质要求高。首先是事业心要强,敢于负责。应具有与工作性质相适应的文化程度,一工多艺,一专多能。
对值守人员,巡回检查和维护、设备退出运行作隔离、安全措施的操作和监护,以及随叫随到的具体分工和工作责任范围,制订其应知应会的要求。并经过培训学习,考核合格后才能正式上岗。
值守人员应知:
(1)水电站发电系统和设备的布置情况;
(2)水电站的油、水、风系统和结构;
(3)水电站一次主结线及厂用电系统;
(4)水电站直流和二次系统、计算机监控系统或自动装置,以及继电保护和原理等;
(5)水电站各主要设备的技术参数;
(6)水电站在电网中的地位、有关电网联接和运行状况。
(7)水电站某些设备临时存在的一些缺陷。
值守人员应会:
(1)处理一般漏油、漏水、漏气等缺陷的临时处置;
(2)处理一般异常报警故障;
(3)进行手动紧急停机关闭进水阀闸处理;
(4)事故处理;
(5)机电设备的操作切换;
(6)火灾、水淹厂房等灾害紧急处理。
(三)管理制度:
水电厂实现“无人值班”(少人值守),必须建立必要严格的管理制度,明确工作责任、工作内容和范围、应遵守的纪律以及需要登记备查的记录内容和汇报联系等。
具体的管理制度应有以下5种:
1、值守制度。
2、巡回检查和维护制度。应明确巡回检查路线,检查设备的部位和内容,正常和异常的区别,以及定期切换、定期更换易损件、排污等工作内容和周期等。
3、设备退出运行作隔离、安全措施的操作和监护制度。
4、应急处置和随叫随到现场制度。
5、厂区、厂房、设备清扫卫生制度。
五、实施和技术改造
1、水电厂的技术改造应和值班方式改革同时进行。一定要全面规划,分步实施,抓住关键。改造的重点在机电设备方面。首先要提高机组调速器和励磁系统的可靠性,以及自动化元件等,提高整体自动化水平。要做到从控制台上以一个命令实现机组开、停,调相等工况转换的自动顺序操作。机组及全厂公用辅助设备能按液位、压力等整定范围现地自动控制运行,出现异常情况有报警信号。在上述改造完成,达到可靠情况下,第一步目标就是先实现机电合一并在中控室少人值班,为向“无人值班”(少人值守)过渡,在思想上和技术上打好基础。
2、技术改造的原则应是:
(1)从实际出发,借鉴国外经验,取长补短;但应立足国内,选用先进、运行成熟的设备及元件。
(2)应尽量简化系统,简化结构。
(3)不应要求将所有设备都要实现自动化,而应从实际出发,根据需要进行改造。
(4)不经常操作的手动隔离开关,则不一定要改为自动进行远方操作。
(5)有些辅助设备,能就地自动控制的不一定非要进行远方控制。
(6)测量和记录数据,不是全部都要远传,远传点数应尽量以少为好。
(7)厂房和发电机的火警和消防,基于目前元件可靠性较差,条件不具备时,先不要急于装设和改为自动灭火。
(8)直流系统熔丝熔断,厂内有人值守可以处理者,则不需要考虑操作直流熔丝一旦熔断后的自动停机措施。
(9)值守地点的监视信号,一般仅需总的音响报警信号。
3、已建水电厂“无人值班”(少人值守)现场设备巡回检查的频次,应从实际出发,根据设备运行情况,可逐步延长间隔时间。
4、水电厂水工建筑物的观测、维护以及闸门运行管理等工作,亦应相应进行改革,建立新的管理模式和制度。
5、水电厂检修管理,应积极探索新的检修管理方式,以测量分析方法进行设备诊断,安排检修计划。