陕西省西安市人民政府


西安市住宅专项维修资金管理办法

西安市人民政府令85号


　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》已经2009年8月10日市人民政府第87次常务会议审议通过，现予公布，自2009年12 月23日起施行。

市长 陈宝根

二○○九年十一月二十三日


西安市住宅专项维修资金管理办法


第一章 总 则
第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条　市物业行政管理部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。
阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。
第五条　维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第六条　一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。
第七条　住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业行政管理部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额，并适时调整。
出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
第八条 业主交存的维修资金属于业主所有。
第九条　物业行政管理部门应当与所在地商业银行签订委托合同，设立维修资金专户，委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。
第十条　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。
第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。
第十二条　维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。
第十三条　维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主大会自主管理。
维修资金由业主大会管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。
未成立业主大会或者业主大会决定委托物业行政管理部门代为管理的，其维修资金由物业行政管理部门代为统一管理。
第十四条 业主大会自主管理维修资金的，应当在物业行政管理部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户，维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
业主大会选择物业管理部门委托的商业银行以外的其他商业银行开立维修资金专户的，开户银行应当与物业行政管理部门签订监督协议。
第十五条　业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。
成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。
未成立业主大会的，续交的方案由物业行政管理部门会同同级财政部门制定，但是续交后的维修资金数额不得少于首期维修资金。
第十六条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。
维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定；未成立业主大会的，按照本办法规定补建。
第十七条　房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持房屋权属证书、身份证及其他相关手续到专户银行办理分户账更名手续。
第十八条　房屋灭失的，房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额，办理分户账注销手续。
第十九条 本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。
第三章 使 用
第二十条　维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十一条　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十二条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十三条　维修资金划转业主大会管理前，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业行政管理部门申请列支；
（五）物业行政管理部门审核同意后，5日内按规定程序划转维修资金。
第二十四条　维修资金划转业主大会管理后，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案；
（二）业主大会依法讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案；
（四）业主委员会将使用方案报物业行政管理部门备案；物业行政管理部门发现不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正；
（五）业主委员会到专户银行办理维修资金使用手续；
（六）专户银行按规定程序划转维修资金。
第二十五条 物业管理区域应当按照首期维修资金总额的5%设立应急备用金，用于紧急情况下的维修、更新和改造。使用后由相关业主分摊，并补充至原有额度。
第二十六条　房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将危及房屋安全或者严重影响业主使用的，按照下列程序使用应急备用金：
（一）维修资金由物业行政管理部门代管的，业主委员会（相关业主）或物业服务企业提出申请后，维修资金管理部门可先予拨款；
（二）维修资金由业主大会自主管理的，由业主委员会决定应急备用金的使用，并将应急使用方案报物业行政管理部门备案。
第二十七条　使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同，提倡公开招标确定施工单位。
业主委员会或者相关业主，可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
第四章 监督管理
第二十八条　维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。
第二十九条　专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。
专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关维修资金的情况。
第三十条　专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。
物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。
第三十一条　专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。
维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第三十二条　维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。


第五章 法律责任
第三十三条　开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
第三十四条　业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条　违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第三十七条 国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 出售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《陕西省物业管理条例》的有关规定执行。
存量公有住房（房改房）维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。
第三十九条　本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。
第四十条　本办法自2009年12月23日起施行。




中国证券监督管理委员会


证监会关于加强期货经纪公司内部控制的指导原则


第一章 总则
第一条 为了贯彻落实《期货交易管理暂行条例》和《期货经纪公司管理办法》，进一步规范期货经纪公司，提高期货经纪公司的经营管理水平和抗御风险的能力，保证期货市场的规范发展，特制定本原则。
第二条 期货经纪公司内部控制制度，是指期货经纪公司为了保证其各项业务的规范运作，实现其既定的工作目标，防范出现经营风险而设立的各种控制机制和一系列内部运作控制程序、措施和方法的总称。
内部控制制度包括内部控制机制和内部控制文本制度两个方面。内部控制机制指期货经纪公司的内部组织、组织结构及其相互之间的制约关系；内部控制文本制度指期货经纪公司为规范自身的经营行为、防范风险而制定的一系列业务操作程序、管理办法和各项措施的总称。
第三条 各期货经纪公司必须按照指导原则的要求，设立运作灵活、控制有效的内部控制机制，制定和实施行之有效、覆盖所有风险点的内部控制文本制度。
第四条 督促期货经纪公司健全内部控制制度是监管工作的一项重要内容，是规范期货经纪公司经营行为、有效防范风险的关键。中国证监会各派出机构要采取措施，督促辖区内的期货经纪公司落实本指导原则的各项要求。

第二章 内部控制制度建设的目标和原则
第五条 期货经纪公司内部控制制度建设的总体目标是要建立一个运作规范、经营高效、内部控制严密的经营运作实体。具体而言，要达到以下目标：
（一）要建立符合现代企业制度要求的科学的决策机制、执行机制和监督机制，建立一个决策科学、运作高效的经营实体；
（二）确保公司的经营运作符合国家有关法律、法规和行业监管规章；
（三）建立有效的风险预警系统，确保公司稳健运行；
（四）有利于查错防弊，堵塞漏洞，消除隐患，保证公司业务的健康运作；
（五）确保公司自身发展战略和经营目标的实现。
第六条 期货经纪公司要遵循以下原则建立和完善内部控制机制：
（一）健全性原则。期货经纪公司要成立符合《公司法》要求的决策、执行和监督机构，并设立能够满足公司经营运作需要的业务和职能管理部门，设立必要的内部监督岗位。
（二）合理性原则。期货经纪公司机构和岗位的设置在确保岗位相对独立的前提下力求精简，尽量减少经营运作成本。
（三）相互制约原则。期货经纪公司内部机构和岗位的设置要确保相互制衡，力求将各环节风险控制到最小化。
第七条 期货经纪公司要遵循以下原则制定内部控制文本制度并组织实施：
（一）有效性原则。内部控制文本制度要符合国家有关法律、法规和中国证监会的规定，要有较强的可操作性，切实可行。
（二）权威性原则。内部控制文本制度要成为公司员工严格遵守的行动指南，不得赋予任何人享有超越制度约束的权力。保证有章必循，违章必究。
（三）稳健性原由。各项制度的制定都必须围绕着防范风险、稳健经营这一宗旨来进行。
（四）全面性原则。内部控制文本制度要囊括决策、经营和管理的全过程和各个环节，覆盖所有的部门、工作岗位和风险点，不能存在制度上的空白或漏洞。
（五）及时性原则。要做到“制度先行”，在经营运作之前要建章建制，制定有效的风险防范措施，并要根据公司经营情况的变化、国家政策的变更和法律环境的改变及时加以修改、增补和完善。
（六）相互制约原则。内部控制文本制度要体现公司主要的业务部门之间和关键的工作岗位之间的相互制约、相互监督的关系，监督部门与执行部门要分开，直接的操作人员与直接的控制人员要适当分开，并向不同的管理人员负责。在管理人员职责存在交叉的情况下，要为负责控制的人员提供直接向总经理报告的渠道。

第三章 内部控制制度建设的具体要求
第八条 期货经纪公司内部机构的设置要权责分明、相互制衡。具体要求如下：
（一）依照《公司法》建立、健全法人治理结构，股东会、董事会依据法律和公司章程行使职权。设立监事或者监事会，履行对公司经营运作的监督责任。股东会、董事会和监事会的决议必须存档备案；
（二）成立以总经理为首的经营领导班子，执行股东会和董事会的决议，接受监事会的监督；
（三）制定明确的、成文的决策程序，经营管理决策要按照规定的程序进行并保留可供核实的记录，防止个人独断专行；
（四）各级经营管理机构要严格执行上级的各项决策，并在各自的职责和权限范围内行使职权，履行职责；
（五）设立专门的稽核监督岗位，负责内部控制制度落实情况的监督检查工作。稽核检查必须向公司领导层提交稽核检查报告，稽核检查报告要存档备案；
（六）成立风险控制小组，定期对公司的运作情况作出分析和评价，针对存在的问题制定并实施切实可行的整改措施。
第九条 期货经纪公司要建立明确而合理的授权分责制度。
（一）按照各自经营活动的性质和功能，建立以局部风险控制为内涵的内部授权制度。各项授权都要以书面形式确认。对各部门的授权要定期检查，授权范围要适当，所授的权限不得突破。
（二）针对各部门的工作性质、人员的岗位责任，赋予相应的工作任务和职责权限。容易成为风险隐患的岗位要实行适当的职责分离，明确具体经办部门和监督部门的职责。
（三）公司所辖的营业部、各业务、职能管理部门以及各级管理、操作人员，都要在各自的工作岗位上按照所授的权限开展工作，并对自己职责范围的工作负责。
（四）制定和完善各项审批制度，尤其要加强对外业务的控制。凡是对外开办的每一笔业务，都要按照业务授权经过审核批准后方可办理，对特别授权的业务要经过特别审核批准。
第十条 期货经纪公司要按照责、权、利相匹配的原则，推行目标管理，建立完善的岗位责任制度，实施严格的岗位操作流程和合理的工作标准，建立错单处理制度，完善考核措施。对重点岗位、重点业务、重要的空白凭证、重要的财物等要特别加强监控。有条件的公司，会计、财务、结算等重要的岗位可实行定期或不定期的轮换。
第十一条 期货经纪公司要顺序递进实施风险监控。
（一）一线岗位由单人单岗处理的业务，要设立相应的监督岗位，制定和实施有关的监督制约措施；
（二）相关部门间要制定相互监督制约的工作程序；
（三）内部稽核监督部门或岗位对各岗位、各部门、各项业务实施全面监督和信息反馈；
（四）建立科学的风险预警制度，定期分析、研究公司经营管理的风险隐患及其整改措施，完善对业务运作的事前、事中和事后监督，建立内部控制系统的评审和反馈制度，及时发现和解决公司运作中存在的带有苗头性、倾向性的问题。
第十二条 期货经纪公司要按照国的法律法规，建立完善的客户保证金和公司自有资金的管理办法，明确规定其各自的用途和资金划拨的严格控制程序。
第十三条 期货经纪公司要建立严密的会计控制系统。会计控制系统的建立要遵循规范化、程序化、授权分责、监督制约、帐务核对相符原则。会计记录、帐务处理和经营成果核算要合法合规，会计主管要进入公司管理层。
会计制度要明确规定有效会计凭证的要素。以电子数据处理系统录入会计数据时，必须保证只有在识别特殊密码状态下才能进入该系统。
第十四条 期货经纪公司要建立完善的结算制度。结算工作要象财务会计工作一样进行严格的管理，结算要准确、及时，结算的要素要齐备，有关凭证要妥善保存，稽核监督部门或岗位要加强对结算工作的稽核审计和监督。
第十五条 期货经纪公司要对立科学的计算机系统风险防范制度，要对计算机系统的项目立项、设计、开发、测试、运行和维护整个过程实施严格的管理，明确业务、职能管理部门和稽核监督部门各自的职责，严格划分软件设计、业务操作和技术维护等诸方面的责任。
第十六条 期货经纪公司要加强内部稽核监督系统的建设，建立内部稽核岗位，完善检查监督手段。
（一）内部稽核岗位要实行对总经理负责的原则，行使综合性的内部监督职能，以保证内部稽核的权威性和独立性；
（二）内部稽核监督工作要建章建制，实现制度化和规范化。要建立稽核检查制度和稽核处罚制度，督促公司内部各项内部控制文本制度的贯彻落实；
（三）稽核人员的配备在数量、质量上要保证能够完成稽核监督工作的需要；
（四）对下属机构的全面稽核要定期进行，并要根据监管的需要安排一定数量的专项稽核；
（五）稽核岗位和有关的检查人员要认真履行职责，真实及时地反映有关情况，对隐瞒不报、虚报情况以及稽核检查不力的，要追究有关人员的责任。
第十七条 期货经纪公司要完善信息发布和信息管理制度，及时、全面为客户提供信息分析服务。
第十八条 期货经纪公司要建立、完善档案管理制度，真实、及时、全面地记载各项业务，建立完整的会计、统计和各种业务资料的档案，并妥善保管，确保原始记录、凭证、合同文书、各种档案资料的完整性和真实性。
第十九条 期货经纪公司要制订有效的应急应变措施。保证当重要部位、营业网点等遇到火灾、水灾、断电等紧急情况时，应急应变措施能够及时到位，公司的运作不会受到不必要的影响。应急应变措施要考虑到各种可能因素，设定具体的应急应变步骤。

第四章 管理和监督
第二十条 期货经纪公司要通过培训、考试、考核等途径，使公司员工熟悉、遵守内部控制制度和岗位要求，培养守规意识。
第二十一条 期货经纪公司的稽核部门或者稽核岗位要对公司的各项业务提出内部控制建议，组织内部控制有关问题的专项检查，提出改进内部控制的意见，督促、检查内部控制制度的贯彻落实，对违反内部控制制度的部门和人员提出处理意见。
第二十二条 证监会各派出机构要督促各期货经纪公司完善内部控制制度，定期组织内部控制制度的专项检查，对各公司的内部控制制度建设和执行状况要定期作出客观的评估，对内部控制制度存在问题的公司要提出具体而可行的整改意见，监督其进行整改。

第五章 附则
第二十三条 本指导原则由中国证监会负责解释。
第二十四条 本指导原则自发布之日起实施。